Kaufvertrag mit Bestellung Wohnungsrecht zugunsten Verkäufer

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JB86
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#1

22.05.2020, 15:03

Hallo :wink1

Wenn wir einen Kaufvertrag haben (Kaufpreis 225.000,00 €) in dem auch ein Wohnungsrecht zu Gunsten des Verkäufers und seines Lebensgefährten für die Dauer von 10 Jahren bestellt wird, bekomme ich dann zwei Beurkundungsgebühren? Einmal die 21100 nach dem Wert 225.000,00 € und die 21201 für die Bestellung des Wohnungsrechts extra?

Wenn ja, wie berechne ich den Wert des Wohnungsrechts nach § 52? Verkäufer ist 54 Jahre alt, Lebensgefährte 58 (sollte aber nicht relevant sein, da nicht auf die Lebensdauer beschränkt). Nehme ich jetzt 10 x den Jahreswert des Wohnungsrechts (6.000,00 € laut Kaufvertrag) = 60.000,00 €?

Die Vollzugsgebühr und Betreuungsgebühr dann aus dem Gesamtwert von 285.000,00 €?

Kann ich das so machen? :kopfkratz
Bitte um Verständnis für "blöde" Fragen, bin unfreiwillige Notariatsanfängerin :oops:
Martin Filzek
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#2

22.05.2020, 19:56

Zum Teil kannst du das so machen wie von dir vermutet. Nur ist natürlich Quatsch, dass zwei separate Beurkundungsgebühern für einerseits Kaufvertrag und andererseits Wohnrechtbestellung entstehen. Siehe §§ 35, 86 zur grundsätzlichen Wertaddition innerhalb einer Urkunde. Vielmehr ist es so, dass wir einen Kaufvertrag haben mit einem nominellen (Teil-) Kaufpreis von 225.000 Euro und eine zusätzliche Leistung (i.S. von § 47 S. 2 GNotKG) neben dem (Bar-) Kaufpreis durch das zugunsten Verkäufer bestellte Wohnungsrecht von hier 10 x 6.000 Euro Wert nach § 52, das zum Wert von 225.000 Euro hinzu addiert werden muss, um so die Summe der Gegenleistungen des Erwerbers zu bekommen, aus dem dann die 2,0-Vertragsgebühr KV 21100 entsteht. Die Grundbuchbewilligung des Wohnungsrechts ist nur gegenstandsgleiche (§ 109) Durchführungserklärung, wie auch die Auflassung / Bewilligung Eigentumsvormerkung / ZV.-Unterwerfung usw.
Sollte aber der Verkehrswert § 46 des Kaufobjekts höher sein als die Summe von 285.000 Euro (was wohl unwahscheinlich ist, es sei denn, es handelt sich um einen Freundschaftspreis, ggf. überprüfen), dann wäre nach § 47 S. 3 (ähnliche Regelung wie allgemein für alle Austauschverträge nach § 97 III) der höhere Wert der Geschäftswert für die Beurkundungsgebühr, als auch für die Vollzugs- und Betreuungsgebühren (§§ 112, 113) natürlich.
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#3

25.05.2020, 10:17

Hallo Herr Filzek,

ich habe hier das Buch von Thomas Diehn, Notarkostenberechnungen, 5. Auflage vorliegen. Habe da wohl was mit der Bestellung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des Käufers verwechselt. Dort werden nämlich zwei Beurkundungsgebühren berechnet. Hier haben wir ja eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit, da haben Sie natürlich Recht! Komme mit den ganzen Ausdrücken manchmal noch ein wenig durcheinander :kopfkratz
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#4

25.05.2020, 10:36

Dass ich Recht habe hat hier nichts damit zu tun, dass es an einem Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit oder beschränkter persönlicher Dienstbarkeit liegen könnte (diese Frage spielt nur eine Rolle bei Einordnung nach § 110 Nr. 2 b als verschiedener Gegenstand).
Grundsätzlich kann natürlich immer, wenn in einer Urkunde mehrere Gebühren mit verschiedenen Gebührensätzen entstehen, möglich sein, dass es zu gesonderten Gebühren kommt. Das liegt dann aber an § 94 Abs. 1 GNotKG, wo die Vergleichsberechnung vorgeschrieben ist: höchster Gebührensatz aus Summe aller gegenstandsverschiedenen Erklärungen verglichen mit den Einzelgebühren aus den jeweiligen Werten. Was zu dem geringeren Kostenergebnis führt, wäre dann zu berechnen. Das können oft separate Gebühren aus Einzelwerten sein.

In dem Fragefall geht es aber darum, dass jemand mehrere Gegenleistungen erbringt, um vom Verkäufer ein Grundstück zu erhalten. Da gilt dann § 47, dessen drei Sätze ich dich bitten muss zehn mal durchzulesen und auswendig zu lernen. Alle Gegenleistungen werden ja in einem Vertrag vereinbart (so gesehen haben wir auch nur ein Rechtsverhältnis mit einem entspr. hohen Wert und keine zwei verschiedenen Beurkundungsverfahrensgegenstände wie wohl von dir vermutet), und so fallen alle Gegenleistungen auch unter die 2,0-Gebühr für vertragliche Erklärungen. Die Summe aller Gegenleistungen ("Bar-"Kaufpreis plus Wohnrecht dürfte so viel wert sein wie der Verkehrswert des Grundstücks, andernfalls wäre der evtl. höhere Grundstückswert nach § 47 S. 3 bzw. § 97 III maßgeblich für die 2,0-Gebühr).
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#5

25.05.2020, 10:52

Achso :patsch

Aber, dass die Verkäuferin für das Wohnungsrecht eine monatliche Miete von 500,00 € zahlt ändert auch nichts mehr oder? Hatte gedacht, dass es nicht direkt als Gegenleistung angesehen werden kann wenn dafür separat noch Miete gezahlt wird.
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#6

25.05.2020, 12:26

Das ändert natürlich viel und es ist so auch bisher nicht aus dem ursprünglichen Fragebeitrag ersichtlich gewesen.

Wenn der Verkäufer für das Wohnrecht monatlich 500 Euro zahlt, wird es wohl ein zusätzliches weiteres Rechtsgeschäft neben dem Kaufvertrag sein. Die Werte von Kaufvertrag mit dem Kaufpreis und Wohnrechtbestellung sind zu addieren (§§ 35, 86) und da ja auch das Wohnrecht vertraglich vereinbart ist (mit Verpflichtung, die 500 Euro zu zahlen) ist für beide Erklärungen der gleiche Gebührensatz von 2,0 anzuwenden, so dass es einer Vergleichsberechnung nach § 94 I nicht bedarf. Im Ergebnis der Gebühren bleibt alles gleich wie vorher beschrieben für den Fall, dass es eine Gegenleistung gewesen wäre. Auch die Vollzugs- nd Betreuungsgebühren haben nach §§ 112, 113 I denselben zusammengerechneten Gesamtwert.

Der Frageverlauf belegt, dass es wesentlich besser ist, den vollständigen anonymisierten Wortlaut von zu bewertenden Urkunden vor sich zu haben, anstatt ausschnittsweise Schilderungen, bei denen dann ungewollt wichtige Dinge doch nicht enthalten sind und so u. U. zu unrichtigen Antworten führen könnten. Vgl. auch Notarkosten-Dienst-Angebot bei www.filzek.de sowie neue Seminartermine Halbtagsseminare Notarkostenschau kompakt
23. Juni 2020 Hamburg
19. Okt. 2020 Hannover
21. Okt. 2020 Frankfurt a. M.
4. Nov. 2020 Berlin
18. Nov. 2020 Bremen
19. Nov. 2020 Essen
jeweils 13 - 17.15 Uhr
auch in o.a. Rubrik Fort- und Weiterbildung. :wink2
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#7

25.05.2020, 12:35

Martin Filzek hat geschrieben:
25.05.2020, 12:26
Das ändert natürlich viel und es ist so auch bisher nicht aus dem ursprünglichen Fragebeitrag ersichtlich gewesen.
Ja, sorry! Mein Fehler. :pfeif Aber jetzt verstehe ich - hoffe ich :nachdenk

Vielen Dank für die ausführliche Erklärung! :wink1
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