Verwalterzustimmung

[stinker]

Ist der Notar eigentlich verpflichtet, einen Entwurf für eine Verwalterzustimmung oder eine Genehmigungserklärung zu entwerfen, wenn er den Vertrag beurkundet hat? Eine Gebühr gibt es hierfür ja wohl nicht, da diese mit der Vollzugsgebühr bereits abgegolten ist?
für eine schnelle Antwort

[Whoville]

Verpflichtet ist er nicht, gehört m. E. aber zu einer Vertragsabwicklung dazu und die Vollzugsgebühr bekommt der Notar ja schließlich auch. Und als Dienstleister sollte das kein großes Ding sein, oder?!

[stinker]

[Stromberg]

Guten Morgen,

ich habe eine ähnliche Frage....

habe einen Wohnungskaufvertrag und dazu dem Verwalter den Entwurf einer Verwalterzustimmung zugeleitet.
Der Verwalter geht zum Notar, dieser nimmt nicht meinen Entwurf, sondern entwirft selbst einen, der aber auch (das muss ich zugeben), umfangreicher vom Inhalt ist als mein Entwurf.

Jetzt schickt mir der Notar die Genehmigung mit seiner Kostenrechnung: KV 21200 , 1,0 nach hälftigem Wert.
Zusätzlich nimmt er noch eine Vollzugsgebühr nach 22124 mit 20,00 €. Das ist m.E. nicht richtig. Was meint Ihr?

Danke und Gruß

[Martin Filzek]

Fragen dieser Art werden häufig gestellt. Bei der Frage, was "richtig" ist sind zwei Dinge zu unterscheiden:

I. "Richtige" Notarkostenberechnung für den anderen Notar, der, sofern der Verwalter wirklich keinen anderweitig entworfenen Entwurf mitbringt bzw. - was bei einem WEG-Verwalter nach meiner Meinung auch schon ungewöhnlich ist - selbst nicht in der Lage ist, eine Genehmigungserklärung zu formulieren (gibt es keine umfangreiche WEG-Verwalter-Literatur, in der auch das läppische Muster einer Genehmigungserklärung enthalten ist? Und wofür verdient man dann als Verwalter die fetten Verwaltungshonorare, wenn einem ein Notar diese Standard-Erklärungen kostenpflichtig entwerfen muss?) könnte natürlich die genannte 1,0-Gebühr, die bei Entwurf natürlich i.V.m. KV 24101 zu zitieren wäre, aus dem hälftigen Wert des Kaufvertrags (§ 98) sein. Relativ unbestritten dürfte auch die genannte Vollzugsgebühr von 20 Euro sein, sofern der Notar mit dem Versand vom Verwalter beauftragt wird (was aber nichts über die Frage, wer diese Kosten dann im Innenverhältnis tragen muss, dazu nachfolgend II., aussagt: auch insofern könnte man als Käufer ja vertreten, dass der Verwalter auch selbst zu einem Postversand an den beurkundenden Notar in der Lage sein müsste).

II. Die Frage nach der "Richtigkeit" der Kosten wird vor allem die Frage betreffen, wer diese Kosten im Innenverhältnis zahlen muss und wer Auftraggeber ist usw.
Insofern sind die Probleme gut dargestellt und gelöst in der kürzlich erschienenen Entscheidung des LG Düsseldorf, Beschluss vom 8.1.2015, 25 T 623/13, von mir gefunden in RNotZ 2015 Heft 11 S. 595 ff. mit einordnenden Hinweisen der Schriftleitung. Vielleicht ist sie auch über Rechtsprechungsdatenbank NRW zu finden. Hier die in RNotZ abgedruckten Leitsätze ausschnittsweise:

1. Ein anderer Notar als der den Wohnungseigentums-KV. beurkundende Notar kann den Käufern für die Fertigung des Entwurfs der Zustimmung des Verwalters nur dann eine Entwurfsgebühr nach Nr. 24101 KV in Rechnung stellen, wenn er von diesen mit der Fertigung des Entwurfs beauftragt worden ist.
...
4. Werden in der KV.-urk. Kosten übernommen, gilt diesse Übernahme gem. § 30 Abs. 3 GNotKG nur gegenüber dem Urkundsnotar. Die Kosten, die durch den Entwurf der Verwalterzustimmung bei dem anderen Notar entstehen, sind hiervon nicht erfasst."

III.
Soweit es so sein sollte, dass wegen der Kosten des anderen Notars eine Treuhandauflage erteilt ist, sind unter den Suchstichworten "Zurückbehaltungspflicht des Notars", "Zurückbehaltungsrecht des Notars", "Zurückbehaltungsrecht" usw. diverse frühere Diskussionen zu finden, denen entnommen werden kann, dass nach überwiegender Auffassung und einem Rundschreiben der Bundesnotarkammer von 2005 sowie späteren Rundschreiben der Westfälischen Notarkammer derartige Treuhandauflagen anderen (die nicht Kostenschuldner sind) gegenüber problematisch sind und davon abzuraten ist. Der Notar, der eine solche Treuhandauflage empfängt, sollte diese aber dennoch insofern beachten, als sie zurückgewiesen wird und dem Kollegen empfohlen wird, die Übersendung auf den bloßen Vorschlag um Zahlungsvermittlung zu beschränken.

Vielleicht kann man - je nachdem wie der Einzelfall gelagert ist - auch übereinkommen, die Kostenfrage unmittelbar zwischen den Beteiligten zu klären und nicht das Gebrauchmachen von der vorherigen Zahlung abhängig zu machen. Der Käufer könnte dabei dann die oben genannten Gesichtspunkte aus der Entscheidung LG Düsseldorf anführen, was aber der beurkundende Notar wegen seiner Neutralität wohl nicht tun sollte?

[Stromberg]

Vielen Dank für die ausführliche Erläuterung.

Ich muss noch einmal auf MEINEN Entwurf zurückkommen. Es kann ja sein, dass jeder Notar seine eigene Formulierung hat, aber inhaltlich gesehen könnte auch MEIN Entwurf verwendet werden. Alle wichtigen Fakten sind da enthalten.
Ich meinte nur, dass die 22124 Vollzugsgebühr (in besonderen Fällen) in Höhe von 20 € nur dann genommen werden darf, wenn der (andere) Notar nur die Unterschrift des Verwalters beglaubigt, also keinen Entwurf gefertigt hat. Was er ja hier eindeutig gemacht hat, weil ihm meiner nicht gefiel.
Aber wenn ich Martin lese .....(relativ unbestritten dürfte auch die genannte Vollzugsgebühr von 20 Euro sein, sofern der Notar mit dem Versand vom Verwalter beauftragt wird), scheint meine bisherige Auffassung der Vollzugsgebühr 22124 falsch zu sein. D.h., wenn der Verwalter seinen Notar beauftragt, die Urkunde an uns zu senden, kann dieser 20 € in Ansatz bringen, egal ob der Verwalter dazu selbst in der Lage wäre oder nicht. Wer diese Kosten dann im Innenverhältnis zu tragen hätte, lasse ich jetzt mal außen vor.

Die Kostennote lautet: KV 21200 Beurkundungsverfahren § 98 Geschäftswert: 25.000 €
KV 22124 Vollzugsgebühr § 112 Geschäftswert: 0,00 €

Und wie ich Martin jetzt verstanden habe, ist das korrekt......

[köster]

Meines Erachtens fällt die Gebühr KV 22124 nicht an, wenn der Notar den Entwurf selbst gefertigt hat. Siehe Vorbemerkung 2.2.1.2.

[Martin Filzek]

Natürlich haben Köster und Stromberg bei der 20-Euro-Vollzugsgebühr 22124 Recht und ich habe mich in diesem Punkt oben vertan: Wenn der Entwurf bzw. die Beurkundung von dem Notar stammte, der die 22124 berechnet hat, geht das natürlich aus den von Köster genannten Gründen nicht! Bitte mein Versehen in diesem Punkt zu entschuldigen. Die Gebühr wäre dann grundsätzlich entstanden (damit meine ich: unzweifelhaft gegenüber dem Kostenschuldner Verwalter, zweifelhaft gegenüber Käufer, siehe oben), wenn es sich um eine 0,2-U.-Begl.-Gebühr für die U.-Begl. unter einem für den versendenden Notar fremden Entwurf gehandelt hätte.

Ergänzend kann nach den Wertangaben natürlich auch noch gesagt werden, dass so sehr ein Käufer Recht hätte, wenn er sich dagegen wendet, mehr als die 0,2-U.-Begl.-Gebühr (+ evtl. Übersendungsgebühr) zu zahlen, die Differenz zu den tatsächlich geforderten Kosten hier ja nicht so groß ist (die 20 Euro plus anteilige USt. dürfte man unter Hinweis auf das eindeutige Versehen den betr. Notar bitten, aus der Rechnung wieder herauszunehmen), so dass die Diskussion der Frage, wer letztlich Kostenschuldner ist, abzuwägen ist damit, dass der Verwalter und andere Wohnungseigentümer den Käufer dann vielleicht gleich als "Querulanten" und Kleinigkeitenkrämer (zu Unrecht) verunglimpfen könnten ...

[Stromberg]

ich werde den anderen Notar bitten, die 22124 herauszunehmen.

Aber ich stelle jetzt einmal gegenüber:

I.
Der Notar hat eine 1,0 Gebühr genommen nach 21200 mit 115,00 €
Dann die Vollzugsgebühr, die aber herauszunehmen ist mit 20,00 €
25200 Bescheinigung nach § 21 Abs. 1 BNotO mit 15,00 €
Nebenkosten und MwSt 33,02 € = insgesamt 183,02 € (abzgl. 20 € plus MwSt)

II.
hätte er meinen Entwurf genommen, was er eigentlich hätte tun müssen, weil er keinen Auftrag vom Käufer hatte, einen Entwurf zu fertigen, würden anfallen

KV 25100 20,00 €
KV 22124 20,00 €
KV 25200 15,00 €
KV 32001 0,90 €
KV 32004 2,90 €
KV 32014 11,17 € = insgesamt 69,97 €

III.
jetzt stelle ich dem Käufer noch eine Vollzugsgebühr in Rechnung mit 82,50 €
MwSt 15,68 € = insgesamt 98,18 €



Wenn ich jetzt die Rg. I gelten lasse (abzgl. 20 € 22124) und stelle trotzdem meine Vollzugsgebühr in Rechnung, was ich ja darf, muss der Käufer ganz schön löhnen......

[Martin Filzek]

Wenn ich es richtig sehe, beträgt die Differenz zwischen den unvermeidlichen Kosten und den geforderten Gesamtkosten 115 Euro (als 1,0-Gebühr) und 43 Euro (U.-Begl.-Gebühr von 23 Euro plus fiktive Übersendungsgebühr 20 Euro) = 72 Euro plus anteilige Umsatzsteuer.

Es wäre zu überlegen, ob der beurkundende Notar den Käufer darauf hinweisen soll, dass wegen dieser Differenz dem Käufer gegenüber entweder dem anderen Notar oder dem Verwalter (wer an den Mehrkosten schuld ist, kann ja nur im Einzelfall ggf. geklärt werden) kein Anspruch des Käufers auf Erstattung dieser Kosten besteht, wobei verkürzt auf die bei LG Düsseldorf (siehe früherer Beitrag) genannten Gründe hinzuweisen ist, und ob daher nicht dem Käufer anzuraten ist, diese Differenz, soweit eine Zahlung vor Vertragsvollzug erforderlich sein sollte, nur unter Vorbehalt zu zahlen vorbehaltlich der Rückforderung nach Klärung der Gründe für das Entstehen dieser Mehrkosten.

Siehe hierzu aber auch Abs. 2 in #8: der Erklärungsaufwand und bürokratische Aufwand für den Streit um diese Mehrkosten und sonstige Kollateralschäden wegen dieser Kostenbeträge sollten von Käufer, anderem Notar und Verwalter einkalkuliert werden.

Da man sich als Wohnungskäufer ohnehin daran gewöhnen muss, dauernd unverhältnismäßig hohe Verwaltungskosten, zum Teil manchmal auch Gerichtskosten usw., zu "löhnen", kommt es vielleicht auf diese Mehrkosten auch nicht mehr an, und ein Streit hierüber bietet gute Chancen, das WEG-Miteinander zwischen Miteigentümern und Verwalter gleich von Anfang an zu belasten. Aber in vernünftigen Worten auf LG Düsseldorf usw. hinzuweisen, und den Mehrkostenbetrag erst mal von den anderen Beteiligten zu verlangen, würde ich selbst als Käufer wohl schon probieren, sollte aber jeder für sich entscheiden.