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04.12.2014, 21:40
Es muss unterschieden werden, ob etwas dem Kaufpreis beim Wert des Kaufvertrags selbst hinzugerechnet wird (z. B. als zusätzlich übernommene Leistung des Käufers neben dem Kaufpreis nach § 47) oder ob bei der Berechnung der einheitlichen 2,0-Beurkundungsgebühr zwar für die entstehende Beurkundungsverfahrensgebühr eine Hinzurechnung nach §§ 35 I, 86 II erfolgen muss, weil es sich um eine zum Kaufvertrag (und damit zum Kaufvertragswert) gegenstandsverschiedene Vereinbarung handelt. Die mittlere der angegebenen Streifzug-Randnummern geht hierauf kurz ein.
Letzteres - also keine Erhöhung des Wertes des Kaufvertrags selbst, sondern eine gegenstandsverschiedene weitere mit beurkundete Erklärung - scheint hier vorzuliegen, und so ist verständlich, dass ein Käufer, dem die gesamte Beurkundungsverfahrensgebühr berechnet wird, damit aus seiner Sicht nicht einverstanden ist. Hätte man das Problem vorausgesehen, wäre es gut gewesen, eine vorsorgliche ausdrückliche interne Kostenregelung für die insoweit entstehenden Mehrkosten zu treffen und insoweit evtl. zu vereinbaren, dass die Mehrkosten (bei der Beurkundungsverfahrensgebühr, evtl. auch bei den entstehenden Vollzugs- und Betreuungsgebühren, siehe §§ 93, 112 und 113 wonach einmalig aus dem gesamten Beurkundungsverfahrenswert diese Gebühren anfallen) zu Lasten des Verkäufers gehen.
Da auch der Käufer an dem Vertrag zugunsten Dritter beteiligt ist, wird er dem Notar gegenüber gesamtschuldnerisch mit haften, so dass die Kostenberechnung der vollen Gebühren ihm gegenüber schwer angreifbar ist. Evtl. hat er aber Ansprüche aus unterbliebener Mehrkostenbelehrung für diesen Fall (streitig), die nach § 21 GNotKG und dem Gebot des billigsten Wegs / Amtspflichtverletzung §§ 19 BNotO, § 24 BeurkG im Einzelfall vom Notar oder ggf. Notarkostenbeschwerdegericht zu prüfen wären.
Die Probleme wären vielleicht nicht entstanden, wenn der Verkäufer ein einseitiges Schuldanerkenntnis gegenüber dem Makler abgegeben hätte - dann wäre nur er an diesem Teil des Beurkundungsverfahrens beteiligt und die Kostenhaftung des Käufers würde nur so weit reichen, wie die Erklärungen, an denen er beteiligt war (§ 30 II). Ebenso dann, wenn -siehe letzte der genannten Streifzug-Randnummern - von der Möglichkeit Gebrauch gemacht worden wäre, nur deklaratorische Erklärungen insoweit aufzunehmen und auf außerhalb der Urkunde bereits getroffene Kostenübernahmen dem Makler gegenüber zu verweisen (dann gar keine Mehrkosten).
Es hätte und besteht evtl. immer noch die Möglichkeit, aus den eingangs genannten Erwägungen (Käufer sollte Kosten Kaufvertrag zahlen, Verkäufer die Maklerprovision - also evtl. auch die dafür anfallenden Beurkundungsmehrkosten? - wie gesagt, supergewissenhafte vorausschauende Notare hätten das Problem erst gar nicht entstehen lassen durch vorherige insoweit eindeutige Kostenregelung, ähnlich wie Mehrkosten für Löschungsunterlagen bei Vollzugsgebühr so geklärt werden sollten, um Streit / Meinungsunterschiede zu vermeiden)
die Mehrkosten sowohl bei Beurkundungsverfahrensgebühr als auch bei Vollzugs- oder Betreuungsgebühren jetzt anteilig gequotelt dem Verkäufer zu berechnen. Leider würde sich der Notar mit dieser Verteilung nach eigenem Gerechtigkeitsempfinden aber zum Richter "aufspielen" und kann sich bei empflindlichen Beteiligten damit also Ärger einhandeln, wie der Fragefall zeigt, der aber in Zukunft vermeidbar ist, falls man wie vorgeschlagen "vorbeugt".
Die Frage, ob und wann eine Beurkundung von Maklerklauseln überhaupt ohne Mehrkostenbelehrung möglich ist, kommt hier noch hinzu. Auch insoweit gibt es wohl viele unterschiedliche Auffassungen, Kommentierungen und OLG-Rechtsprechung, die sehr vom Einzelfall abhängt. Es wird Fälle geben, wo die Beurkundung durchaus sinnvoll oder manchmal sogar erforderlich ist, um Sicherheit für die Beteiligten zu erreichen und auch im Fall von möglicher Vorkaufsrechtsausübung die Frage der Maklerprovision zu klären.
Evtl. ist es im Zweifel vertretbar, die entstandenen Mehrkosten, falls man Zweifel hat, ob der Notar alles genau geprüft hat und auf Einsparbarkeit hinzuweisen oder über die Mehrkosten zu belehren, gem. § 21 GNotKG unerhoben zu lassen (streitig).
