Grundstückskaufvertrag nebst Bestellung Dienstbarkeit

[Stine-82]

A, B und C kaufen ein Grundstück zur Größe von 1.061 qm. A erwirbt eine Teilfläche zur Größe von ca. 300 qm (Kaufsache 1), B erwirbt eine Teilfläche zur Größe von 300 qm (Kaufsache 2) und C erwirbt eine Teilfläche zur Größe von 461 qm (Kaufsache 3).
Kaufpreis: 236.000,00 Euro.

In dem Kaufvertrag wird folgende Grunddienstbarkeit bestellt:

„Käufer B als künftiger Eigentümer der Kaufsache 2 räumt hiermit dem jeweiligen Eigentümer der Kaufsache 3 eine Grunddienstbarkeit folgendes Inhaltes ein:

Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist berechtigt,
a) das dienende Grundstück zum Begehen und Befahren mit Fahrzeugen zu benutzen und durch befugte Nutzer des herrschenden Grundstücks benutzen zu lassen im Rahmen der jeweils zulässigen Nutzung des herrschenden Grundstücks,
b) in dem dienenden Grundstück Ver- und Entsorgungsleitungen jeder Art zu verlegen, zu halten und zu unterhalten.“

Jahreswert der Dienstbarkeit: 250,00 €.

Ich würde die Dienstbarkeitsbestellung als verschiedenen Beurkundungsgegenstand einstufen und deshalb zusätzlich bewerten. Geschäftswert 5.000,00 Euro (20-facher Jahreswert bei unbeschränkter Dauer gemäß § 52 Abs. 1 und 3) und eine 0,5 Gebühr nach KV-Nr. 21201 Nr. 4.

Ich bin mir jetzt nur nicht sicher, ob die Dienstbarkeit noch zusätzlich als weitere Leistung nach § 47 S. 2 bei der Wertbestimmung für den eigentlichen Kaufvertrag zu berücksichtigen ist. Kann mir diesbezüglich jemand weiterhelfen?

[Martin Filzek]

Ja, ich hoffe ich vorbehaltlich Irrtum:

Beim Entschluss zu antworten wollte ich zunächst schreiben: Da die Dienstbarkeit ja nicht zugunsten des Veräußerers bestellt wird, kommt eine Hinzurechnung beim Kaufpreis zum Wert des Kaufvertrags nach § 47 nicht in Frage. Nach nochmaliger Lektüre im Gesetzestext u. in zur Zeit einsehbarer weniger Kommentarliteratur meine ich aber, dass es doch so zu sehen ist, dass der Gesetzestext in § 47 für die Bewertung als zusätzliche Leistung des Käufers nur fordert, dass eine solche Verpflichtung als ihm (Käufer) obliegende Leistung anlässlich der Veräußerung erfolgt und sie nicht nur zugunsten des Verkäufers erfolgen muss. Deswegen denke ich schon, dass sie beim Wert der Käuferleistung des B dessen Kaufpreisanteil im Rahmen der Bewertung des Veräußerungsvertrags hinzugerechnet werden muss.

Zugleich ordnet § 110 Nr. 2 b an, dass die Grundbucherklärungen (trotz ihrer Berücksichtigung beim Wert nach § 47 bereits) "zusätzlich" dazu noch mal als gegenstandsverschieden zu werten und entsprechend hinzuzurechnen bzw. gesondert zu bewerten sind, wobei in obigem Bewertungsvorschlag im Fragebeitrag noch nicht berücksichtigt ist, dass insoweit dann Kontrollberechnung nach § 94 I GNotKG (entspricht altem § 44 II KostO) stattfinden muss: es kann also nicht einfach davon ausgegangen werden, dass insoweit 0,5 21201 Nr. 4 zusätzlich entstehen, sondern es muss kontrolliert werden, ob nicht kostengünstiger und letztlich zu berechnen ist:
2,0 aus Summe von Kaufvertrag + Hinzurechnung (hier 241.000 Euro) und gegenstandsverschiedener (wegen § 110 Nr. 2 b) Grunddienstbarkeitsbestellung 5.000 Euro = 246.000 Euro
- entspricht einer Gebühr von 1.070 Euro -
was letztlich billiger ist als
2,0 aus 241.000 Euro = ebenfalls schon 1.070 Euro, plus gesonderte 0,5 Gebühr aus 5.000 Euro = Mindestgebühr 30 Euro, zusammen also 1.100 Euro.

Witzig, dass also hier durch all die komplizierten Gedankengänge zur "richtigen" Berechnung sich letztlich bei diesen Werten an der entstehenden Gebühr gar nichts ändert.

Vielleicht war der Wert der Grunddienstbarkeit/en auch zu gering eingeschätzt worden?

Würde mich trotzdem interessieren, ob o. a. Meinungen, die wie gesagt auf nur wenig zur Zeit verfügbarer Kommentarliteratur beruhen, grundsätzlich von anderen kostenrechtlich erfahrenen Usern geteilt werden. Wenn Zeit ist werde ich selbst natürlich neuere Erkenntnisse, falls sie zu Änderungen führen sollten, nachtragen.