Bewertung Auflassungsvormerkung - Eilt -

[Silvi]

Komm hier mal wieder nicht weiter:
Wir haben Kaufvertrag zwischen Mutter und Sohn beurkundet. Mutter verkauft ihren 1/2 Anteil an Sohn. Dieser ist hinsichtlich der anderen Miteigentumshälfte bereits Eigentümer. Erwerber muss als Gegenleistung Kaufpreis von 25.000,00 € zahlen und räumt Mutter Wohnungsrecht ein.
Wert des Grundstücks ist 55.000,00 € (Hälfte). Soweit ja klar.
Die Verkäuferin erhält aber zusätzlich noch das Recht, die Übertragung des gesamten Grundstücks auf sich zu fordern, wenn der Sohn vor ihr versterben sollte.

Wie bewerte ich jetzt die Auflassungsvormerkung?

[Silvi]

hat keiner eine Idee?

[Martin Filzek]

Siehe die Hinweise in Notarkasse München, Streifzug durch das GNotKG, 10. Aufl. 2013, Rn. 207 - 208.
Könnte gut sein, dass ein Wert nach § 51 III in Höhe von 30 % des Verkehrswerts des gesamten Grundstücks (§§ 46, 36 I, also wohl z. B. 30 % aus 110.000 Euro) vertretbar sein könnte.
Würde es nur um den 1/2 Anteil, der Gegenstand der Übertragung ist, gehen, wäre entspr. den Hinweisen Notarkasse a.a.O. Rn. 2224 - 2225 zu prüfen, ob eine Verfügungsbeschränkung / Veräußerungs- oder Belastungsverbot i.S.v. § 50 Nr. 1 vorliegt, das insoweit dann mit nur 10 % zu bewerten wäre.

Was genau richtig ist, ist ohnehin schon schwierig zu beurteilen, und ich glaube man bräuchte dazu mehr genauen Wortlaut aus der Urkunde als die bisher gegebene Zusammenfassung. Die Überschrift "Auflassungsvormerkung" und die Schlussfrage in #1, wie denn die Auflassungsvormerkung zu bewerten sei, ist m. E. mindestens undeutlich bis verwirrend, denn es geht für den Notar nicht um die Bewertung einer Auflassungsvormerkung (wird eine solche denn bewilligt? dies wäre Sicherungsgeschäft zu den genannten Verpflichtungen) und hätte nicht den Wert einer "normalen" Auflassungsvormerkung.

[Bielefelder]

M.E. ist es hinsichtlich der verkauften Hälfte ein Wiederkaufsrecht nach 51 I 2: € 27.500. Hinsichtlich der anderen Hälfte ist es ein originäres Erwerbsrecht: 51 I 2: 55.000 €.

Muss man die Bedingung des Vorversterbens nach § 51 Abs. 3 wertmindernd ansetzen? Wohl nein.

Allerdings kann man nach § 36 wegen der Bedingtheit Abschläge machen (s. BDS/Diehn, § 51 Rn. 11).

[Silvi]

ich habe jetzt 30 % vom gesamten Wert genommen, da die Wahrscheinlichkeit, dass der Sohn vor der Mutter verstirbt, die bereits 74 Jahre ist, nicht so hoch ist.
Danke für die Antworten

[Jupp03/11]

Den Text der Vormerkung hätte ich gern mal gelesen. Schließe mich der Meinung von Bielefelder an. Der Anspruch der Mutter -insgesamt-dürfte nicht durch eine Auflassungsvormerkung absicherbar sein.

[Notariatsmann]

Der Anspruch der Mutter -insgesamt-dürfte nicht durch eine Auflassungsvormerkung absicherbar sein.

Aus meiner Sicht unproblematisch, hatte selbst gerade erst einen vergleichbaren Fall. Es handelt sich in diesen Konstellationen einerseits um einen Rückübertragungsanspruch (bezüglich übertragener Hälfte) und andererseits um einen normalen Übertragungsanspruch. Beides vormerkungsfähige Ansprüche, lediglich aufschiebend bedingt.

[Jaqueline]

Hallo zusammen...

Ich habe zu diesem Thema auch eine Frage.

Ich habe einen Überlassungsvertrag. Mutter überträgt auf Sohn. Nur Mutter ist Eigentümerin. Es wird ein Veräußerungsverbot vereinbart. Sohn darf den Grundbesitz zu Lebzeiten von Mutter und Vater nicht veräußern. Sollte der Sohn gegen das Verbot verstoßen, fällt der Grundbesitz an die Mutter zurück. Zur Absicherung des Veräußerungsverbotes wird bewilligt und beantragt für die Mutter eine Rückauflassungsvormerkung und für den Vater eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch einzutragen.

Die Rückauflassungsvormerkung für die Mutter berechne ich gem. § 50 Nr. 1 mit 10 % des Verkehrswertes.
Berechne ich die Auflassungsvormerkung für den Vater gem. § 51 I mit dem gesamten Verkehrswert?

Ist es richtigt, dass das Amtsgericht für die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung für die Mutter nicht 10 % des Verkehrswertes gem. § 50 Nr. 1 berechnet sondern 50 % des Verkehrswertes gem. § 51 III?

[Martin Filzek]

Es wird auf die in den früheren eigenen Antwortbeiträgen genannten Rnrn. in Streifzug verwiesen, insbesondere Rn. 208: "Rückübertragungsverpflichtungen oder Veräußerungsverbot sind im Rahmen von Veräußerungsverträgen jedoch nur zu bewerten, wenn der Geschäftswert nach den Gegenleistungen des Erwerbers zu bestimmen ist. ...". Häufig wird - ich vermute das auch für den zuletzt geschilderten Fall eines Übertragungsvertrags - der höhere Austauschwert der Gegenleistung (Verkehrswert Grundstück § 46) nach § 97 III den höheren Wert bilden, so dass es sehr häufig auf die Prozentanteile von als Gegenleistung vereinbarten Veräußerungsverboten und deren Sicherungserklärungen nicht ankommt.

Eine Bewertung der Auflassungsvormerkung für den Vater mit 100 % des Verkehrswertes kann ich mir nach der bisherigen kurzen Zusammenfassung des Sachverhalts nicht vorstellen. Dessen Anspruch ist doch sicher (Genaueres wird sich aus dem genauen Urkundenwortlaut ergeben) bedingt und kann daher m. E. keinen höheren Wert haben als der Anspruch der Mutter? (Aber wie gesagt ohne genauen Urkundenwortlaut schwer zu beurteilen). Jedenfalls spätestens über § 51 III würde man hier erreichen, dass der Wert aller Erwerberleistungen unter dem Wert des Übertragungsgegenstands als für den Notarvertrag und die Notarkosten maßgeblichem Wert liegt.

Bei der Gerichtskostenrechnung würde ich darauf hinweisen, dass die Vorschriften §§ 45, 50 f. doch in einem gemeinsamen Gerichtskosten- und Notarkostenteil des GNotKG geregelt sind und die für den Notar nach Vorstehendem maßgeblichen Werte auch für das Gericht gelten müssten, d. h. Wert der Vormerkung für Mutter wegen der Einordnung als Sicherungsgeschäft zum Veräußerungsverbot nur 10 % und ähnlich gering über mindestens auch anwendbaren § 51 III für Vormerkung Vater (vgl. auch Pfeiffer in Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 2014, § 45 Rn. 15: "Der Verweis auf § 51 Abs.1 Satz 2 bedeutet, das für Vormerkungen, die nur ein Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht absichern, ebenfalls nur der halbe Wert des betr. Gegenstands maßgeblich ist. Hierher gehört auch der Wert einer Rückauflassungsvormerkung, wenn der Rückerwerb mit Gegenleistung erfolgt, wohingegen § 36 Abs.1maßgeblich ist, wenn keine Gegenleistung vorgesehen ist ... Der Verweis dürfte auch § 51 Abs. 3 erfassen, so das in diesen Fällen ggf. bei Unbilligkeit ein höherer oder niedrigerer Wert angenommen werden kann (etwa wenn die Wahrscheinlichkeit für die Ausübung des Vorkaufsrechts etc. niedrig ist.)."

Ich würde das Thema gern noch genauer untersuchen durch Nachforschen in anderen Kommentierungen, muss es aus Zeitgründen aber erst mal hierbei belassen und komme ggf. irgendwann noch mal auf das Thema zurück, soweit sich andere Gesichtspunkte ergeben haben sollten - sofern nicht bereits nachfolgende andere User bereits Anderes oder Weiteres beisteuern.

[Jaqueline]

Ich hatte dem Gerich wie vorstehend genannt geschrieben. Die Antwort vom Gericht: Der Geschäftswert für die Eintragung einer Vormerkung richtet sich nach § 45 III GNotKG. Eine Berichtigung kommt daher nicht in Betracht.