Bauträgervertrag u. Zuweisung Sondernutzungsrecht

mausi62 · #1

Hallo zusammen,:wink1
ich bin ganz neu im Forum und habe mal eine Frage:

Wir haben einen Bauträgervertrag beurkundet mit folgenden Wertangaben:

KP f. Wohnung € 392.000,00
KP f. Teileigentum (Keller) € 1.000,00
KP f. Sondernutzungsrecht (Stellplatz) 28.000,00 - mithin € 421.000,00

Ich würde nunmehr wie folgt abrechnen:

Nr. 21100 Beurkundung/Vertrag, §§ 97, 47 € 421.000,00
Nr. 22110 Vollzugsgebühr/Einh. Pfanfhaftentlassungserklärung § 112 € 421.000,00
Nr. 22200 Betreuungsgeb./KPFälligkeit, Belastungsv.,Auflassungsvollzug § 113 € 421.000,00
Nr. 21201 Zuweisung Sondernutzungsrecht §§ 42, 94 € 28.000,00
Auslagen und Steuer

Ich bin mir aber gar nicht sicher, ob meine Berechnung so ok ist, oder ob ich hier etwas Gravierendes übersehen habe.

Wäre ganz lieb, wenn mir jemand mal auf die Sprünge helfen könnte.

Vielen lieben Dank und ein super Wochenende

Martin Filzek · #2

Es bleibt für den Leser unklar, weshalb als letztes eine gesonderte Gebühr aufgeführt ist "Nr. 21201 Zuweisung Sondernutzungsrecht §§ 42, 94", nachdem zuvor schon bei der Addition der auf das Sondernutzungsrecht entfallende Betrag von 28.000 Euro zusammengerechnet wurde für die Gesamtsumme (§§ 35 I, 86 II) von 421.000 Euro, aus dem normalerweise die nach § 93 (vgl. auch §§ 112, 113) einmalig anfallende Beurkundungs(verfahrens)gebühr zu berechnen ist.

Aus dem mit angeführten § 94 würde folgen, dass für die Zuweisung des Sondernutzungsrechts eine 0,5 (ergibt sich aus KV-Nr. 21201, die im Fragebeitrag aufgeführt ist) eine gesonderte 0,5-Gebühr (nach Meinung des Fragestellers) zu berechnen ist. Das würde jedoch voraussetzen, dass für das (wohl mit verkaufte) Sondernutzungsrecht keine 2,0-Gebühr aus dem Gesamtwert angefallen ist bzw. es müsste bei der Kontrollberechnung nach § 94 I oder II die 2,0-Gebühr aus dem Gesamtwert den separaten Gebühren gegenübergestellt werden.

Möglich wäre das alles nur dann, wenn in dem Bauträgervertrag zugleich noch eine Änderung oder Ergänzung der Teilungserklärung enthalten ist, wozu aber bisher nichts gesagt ist, so dass jeder Leser nur spekulieren kann, was zu der Annahme der vermuteten Kostenberechnung wie oben (die höchstwahrscheinlich also nicht richtig ist) geführt hat.

"Normalerweise" dürfte es so sein, dass die 2,0-Gebühr für den Verkauf des Sondernutzungsrechts auch dessen "Zuordnung" umfasst - wenn doch die Teilungserklärung geändert / ergänzt wurde, wäre das eine gegenstandsverschiedene Erklärung, für die aber wahrscheinlich eher Nr. 21100 (2,0-Gebühr) anwendbar wäre, wenn eine vertragliche Teilungserklärung geändert / ergänzt wurde, bzw. Nr. 21200 (1,0-Gebühr), wenn eine "einseitige" Teilungserklärung geändert wurde.

Was genau, kann niemand aus den bisherigen Angaben entnehmen.

Es wäre dann aber auch für die Vollzugs- und Betreuungsgebühren der Gesamtwert aller zusammenzurechnenden Erklärungen richtig, und wahrscheinlich wäre es unzweckmäßig, in einem (einzelnen) Bauträger-Kaufvertrag diese Ergänzung der Teilungserklärung unterzubringen, die dann besser in eine einzelne Ergänzungsurkunde zur Teilungserklärung gehört hätte.

Bei der oben berechneten Vollzugsgebühr, für die als Grund die Einholung einer Pfandhaftentlassungserklärung angegeben ist, könnte sich evtl. auch noch die Frage stellen, ob diese den Käufer trifft oder mit Rücksicht darauf, dass sie für die Lastenfreistellung entsteht, den Verkäufer, bzw. - wenn zugleich "allgemeine" Vollzugsunterlagen einzuholen waren, aufzuteilen ist. Hier kommt es darauf an, was im Kaufvertrag als Kostenregelung vereinbart wurde, siehe diverse frühere Beiträge in diesem Forum unter Stichworten wie "Aufteilung der Vollzugsgebühr", "Wer ist Kostenschuldner Vollzugsgebühr" und ähnliche Formulierungen.

Jupp03/11 · #3

Es erfolgt keine Änderung der Teilungserklärung. In dieser sind die Sondernutzungsrechte bereits positiv begründet, aber noch nicht zugewiesen. Vorteil dieses Vorgehens ist eine bessere Verwertung des Objekts, so können sich die ersten Käufer die Lage der Stellplätze noch aussuchen. Die Zuweisung erfolgt dann in dem jeweiligen Kaufvertrag. Hierzu ist die Zustimmung der übrigen Käufer und Gläubiger nicht erforderlich.

Martin Filzek · #4

Dann soll die 21201 also für einen in der Zuweisung gesehenen Grundbuchantrag nach 21201 Nr. 4 entstehen?

Sieht man ihn als gegenstandsgleich gem. § 109 zum Kaufvertrag an (mit der Begründung, dass es der Durchführung des Kaufvertrags dient bzw. vorausgehen muss) würde sich der Gesamtwert für Beurkundungsverfahrensgeb. nach §§ 35 I, 86 II nicht weiter erhöhen,

geht man aber mit der Begründung, es fehle an einem unmittelbaren Sicherungs- und Durchführungsverhältnis zum Kaufvertrag (was nach den Neuregelungen in §§ 109 - 111, 35, 86, 93 wohl möglich ist und - falls schon kommentiert - vertreten werden könnte) von einer gegenstandsverschiedenen Erklärung aus, dann wäre der Gesamtwert für Beurk.(verf.)geb. gem. § 93 um diesen Betrag zu erhöhen (zugleich der Wert der Vollzugs- und Betreuungsgeb. nach §§ 112, 113) und es müsste geprüft werden, was bei der Beurk.-verfahrensgebühr nach § 94 II GNotKG zu dem günstigeren Kostenergebnis führt:
entweder die höhere der angewandten Gebührensätze - hier 2,0 - aus dem Gesamtbetrag = 2,0 aus 421.000 + 28.000 = 449.000 Euro = 1.770,-- Euro
oder 2,0 aus 421.000 = 1.670 Euro plus 0,5 aus 28.000 Euro = 62,50 Euro.
Also wäre bei der Beurk.-verf.-geb. (vorausgesetzt, es sind zwei gegenst.-versch. Erklärungen) die getrennte Berechnung günstiger.
Für die Vollzugs- und Betreuungsgebühren wäre der Wert wegen §§ 112, 113 GNotKG (und §§ 35 I, 86 II, 93 I) aber der zusammengerechnete Wert von 449.000 Euro.

Sollte jemand über diese Fragen schon nachgedacht oder angewandt haben und Kommentarliteratur (evtl. auch in Bauträger- bzw. Immobilienrecht-Literatur mit neuen Kostenhinweisen zum GNotKG, auch neuere Formularbücher wie Kersten/Bühling usw.) zu dieser Frage gelesen haben, bin ich auf weitere Stellungnahmen gespannt und komme, soweit ich selbst in den nächsten Tagen etwas dazu finde, auch selbst gern noch mal auf die Sache zurück.

Jupp03/11 · #5

Der erste Punkt wird zutreffend sein. Jedenfalls habe ich es immer so gesehen, da der Zuweisungsantrag der Durchführung des KV dient.

Nimmt man den 2. Punkt an, stellt sich die Frage an den Notar, welche Kostenreglung im KV getroffen wurde, da die Lieferung des vollständigen Gegenstandes nicht zu Lasten des Käufers gehen kann.

mausi62 · #6

Zunächst einmal vielen Dank für die Ausführungen verbunden mit meiner Entschuldigung, dass ich mich erst jetzt wieder zurückmelde. Leider war es mir aus gesundheitlichen und arbeitsbedingten Gründen nicht früher möglich. Sorry…
Es ist hier so, wie Jupp03/11 ausgeführt hat, es erfolgt keine Änderung der TE, lediglich die Zuweisung des Sondernutzungsrechts, welches bereits positiv begründet wurde.
Mein Chef möchte nunmehr, dass die Berechnung als gegenstandsgleich abgerechnet wird, was ich dann auch tun werde, wobei ich ja eher zu der gegenstandsverschiedenen Berechnung tendiere…

Herzlichen Dank noch einmal und Grüße aus Berlin.