Kaufvertrag, Grundbuchberichtigungsantr u. Zustimm. Nacherbe

Hexe65 · #1

Wie rechne ist das ab?
Kaufvertrag über einen Kaufpreis (einschließlich Möbel) über € 250.000,00. Als Eigentümer sind die noch die Eheleute eingetragen. Ehemann ist verstorben, Ehefrau ist Erbin (jedoch nur Vorerbin, Nacherbschaft ist angeordnet). Erbschein liegt noch nicht vor. Die Ehefrau beantragt in der Kaufvertragsurkunde die Grundbuchberichtigung (1/2 Anteil des Ehemannes). Ferner ist mit erschienen die Nacherbin, die in der Kaufvertragsurkunde die Zustimmung zum Verkauf erteilt und gleichzeitig beantragt, den noch einzutragenden Nacherbenvermerk zu löschen.

Ich gehe mal davon aus, dass wir hier den Fall des § 86 Abs. 2 haben (mehrere Beurkundungsgegenstände mit verschiedenen Gegenständen = hier Kaufvertrag und Grundbuchberichtigung), oder?

also
Nr. 21100 Kaufvertrag 250.000,00 1.070,00
Nr. ???? Grundbuchberichtigung 125.000,00 (0,5?? 150,00 = insgesamt 1.220,00

Vergleichsberechnung nach § 94 Abs. 1 Hs. 2
Kaufpreis § 47 Satz 1 250.000,00
Grundbuchberichtigung §§ ??? 125.000,00 = 375.000,00 Nr. 21100 Beurkundungsverfahren = 1.470,00

Die getrennte Berechnung ist günstiger und daher abzurechnen.

Ist das so richtig gedacht? Welche Wertvorschrift und welche Nr. im Kostenverzeichnis ist für den Grundbuchberichtigungsantrag anzusetzen? Ich finde hierzu nichts.

Muss die Zustimmung der Nacherbin und die Löschung des Nacherbenvermerks mitberücksichtigt werden?
Vielen Dank im voraus.

Katzenfisch · #2

Die Grundbuchberichtigung auf die Vorerbin ist nur dann erforderlich, wenn der Käufer den Kaufpreis über eine Bank finanzieren muss. Sollte der Käufer tatsächlich den Kaufpreis durch eine Bank/Sparkasse finanzieren, dann ist der Antrag auf Grundbuchberichtigung meines Erachtens gebührenfreies Nebengeschäft, weil er nur der Durchführung des Kaufvertrages dient.

Dies ergibt sich unmittelbar aus der GBO. Die Kommentierung Demharter zur GBO sagt folgendes: "Nicht erforderlich ist die Voreintragung ferner zur Eintragung einer Vormerkung ......

§ 40 GBO sagt: Ist die Person, deren Recht durch eine Eintragung betroffen wird, Erbe des eingetragenen Berechtigten, so ist die Vorschrift des § 39 Abs. 1 GBO nicht anzuwenden, wenn die Übertragung oder die Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll.........

Finanziert der Käufer den Kaufpreis nicht, sondern hat das Geld bar zur Verfügung, dann ist der Antrag auf Grundbuchberichtigung und Eintragung der Vorerbin überflüssig.

Die Zustimmungserklärung der Nacherbin und die Zustimmung bzw. der Antrag auf Löschung - des noch nicht eingetragenen Nacherbenvermerks - ist ebenfalls gebührenfreies Nebengeschäft.

Hexe65 · #3

Der Grundbuchberichtigungsantrag ist erforderlich, da der Käufer den Kaufpreis über eine Bank finanziert.

Ich hätte die Grundbuchberichtigung aber dennoch beantragt, da man ansonsten unter Umständen den Nacherben nicht schützt. Wenn die Mutter nicht befreite Vorerbin ist, darf sie nur mit Zustimmung des Nacherben verfügen. Der Nacherbenvermerk wird von Amts wegen mit der Grundbuchberichtigung eingetragen. So ist gesichert, dass die Nacherbin auch zustimmen muss.

Dass die Grundbuchberichtigung gebührenfreies Nebengeschäft sein soll, ist für mich nicht nachvollziehbar.

Auch z.B. bei Erbscheinsanträgen für Grundbuchzwecke mit Grundbuchberichtigungsantrag sagt die Literatur, dass diese gesondert bewertet werden. Hier dient ja auch der Erbschein nur der Durchführung der Grundbuchberichtigung.

Katzenfisch · #4

§ 109 GNotKG

1) Derselbe Beurkundungsgegenstand liegt vor, wenn Rechtsverhältnisse zueinander in einem Abhängigkeitsverhältnis stehen und das eine Rechtsverhältnis unmittelbar dem Zweck des anderen Rechtsverhältnisses dient. Ein solches Abhängigkeitsverhältnis liegt nur vor, wenn das andere Rechtsverhältnis der Erfüllung, Sicherung und sonstigen Durchführung des einen Rechtsverhältnisses dient.

Muss der Käufer den Kaufpreis finanzieren, dann ist, damit das Grundpfandrecht in das Grundbuch eingetragen werden kann, zwingend die vorherige Grundbuchberichtigung auf die Vorerbin erforderlich (mehr nicht). Die Voreintragung der Vorerbin und die Belastungsvollmacht bzw. die spätere Grundschuldbestellung stehen in einem solchen Abhängigkeitsverhältnis, weil das eine nicht ohne das andere geht.

Ein Nacherbe kann auf die Eintragung seines Rechts verzichten, ohne das Nacherbenrecht selbst auszuschlagen. Die Erklärung bedarf der Form des § 29 GBO. Die Zustimmung des Nacherben zum Verkauf des Grundbesitzes durch die Vorerbin beinhaltet den Verzicht auf die Eintragung des Nacherbenvermerks und bewirkt, dass das Nacherbenrecht für das Grundbuchamt als nicht mehr vorhanden gilt, also von diesem nicht mehr zu beachten ist. Oder besser ausgedrückt:

Die Eintragung des Nacherbenvermerks unterbleibt auch dann, wenn der Vorerbe ein zum Nachlass gehöriges Recht veräußert und der Nacherbe zustimmt (Demharter Grundbuchordnung § 51 Rd.-Nr. 27).

Nachzulesen in jedem gängigen Kommentar zur Grundbuchordnung.

Nach Deiner Fallschilderung ist der Vertrag ja bereits beurkundet und die Zustimmungserklärung der Nacherbin liegt vor oder ist sogar im eigentlichen Kaufvertrag erklärt worden.

Nach KostO wäre § 16 KostO anwendbar, nach GNotKG ist das § 21 - Nichterhebung von Kosten wegen falscher Sachbehandlung, weil die Grundbuchberichtigung auf die Vorerbin dem weiteren Vollzug des Vertrages (Belastungsvollmacht zur Bestellung von Finanzierungsgrundschulden) dient.

Der Vergleich mit dem Erbscheinsantrag ist ein Vergleich zwischen Apfel und Birne.

Ab dem 01.08.2013 gibt es keine Erbscheine nur zum Zwecke der Grundbuchberichtigung mehr. Befinden sich Nachlassgericht und Grundbuchamt in einem Gericht, ist noch nicht einmal von den Erben ein (kostenfreier) Grundbuchberichtigungsantrag zu stellen, die Berichtigung erfolgt in der Regel von Amts wegen, weil das Nachlassgericht dem Grundbuchamt intern eine Erbschaftsausfertigung zuleitet. Das funkrioniert sogar auf einer Distanz von NRW in das südlichste Bayern, wenn im Erbscheinsantrag Gemarkung, die Blattnummer und das zuständige Grundbuchamt angegeben sind.

Hexe65 · #5

Danke für deine Ausführungen.

1. Mit der Anwendung des § 109 GNotKG sind wir uns nicht einig.

Ich habe heute - auf Empfehlung vom Kollegen Elsing ("Notargebühren von A-Z") - den Leipziger Kostenspiegel (Herausgeber: Ländernotarkasse) erhalten. Dort wird klar erläutert, dass anwendbar ist § 86 Abs. 2 und damit dass Grundstückskaufvertrag und Grundbuchberichtigungsantrag verschiedene Beurkundungsgegenstände sind (unabhängig ob der Kaufvertrag mit oder ohne Finanzierungsvollmacht beurkundet wird). (Teil 2 RN 93, 94)

2. Das Problem mit der Nacherbin habe ich mit dem Rechtspfleger zwischenzeitlich besprochen. An einen Verzicht auf Eintragung des Nacherbenvermerks hatte ich auch gedacht. Hierfür ist aber auch der Verzicht bzw. die Zustimmung der Ersatznacherben erforderlich (diese verweilen jedoch in Frankreich), s. Schöner/Stöber, 12. Auflage, RN 3506.
Damit wir nur die Zustimmung der Nacherbin benötigen, haben wir jetzt vereinbart, dass die Nacherbin dem Verkauf zustimmt und erklärt, dass dieser aus dem Nachlass ausscheidet und ferner die Löschung des Nacherbenvermerks beantragt. Wir haben hier also keine andere Wahl als die Grundbuchberichtigung zu beantragen, damit gleichzeitig von Amts wegen der Nacherbenvermerk eingetragen wird.

Jupp03/11 · #6

[quote="Hexe65"]Danke für deine Ausführungen.

1. Mit der Anwendung des § 109 GNotKG sind wir uns nicht einig.

Ich habe heute - auf Empfehlung vom Kollegen Elsing ("Notargebühren von A-Z") - den Leipziger Kostenspiegel (Herausgeber: Ländernotarkasse) erhalten. Dort wird klar erläutert, dass anwendbar ist § 86 Abs. 2 und damit dass Grundstückskaufvertrag und Grundbuchberichtigungsantrag verschiedene Beurkundungsgegenstände sind (unabhängig ob der Kaufvertrag mit oder ohne Finanzierungsvollmacht beurkundet wird). (Teil 2 RN 93, 94)

Ohne die Begründung des obigen Standpunkts zu kennen, ist vorstehendes m. E. falsch, wenn man sich § 109 vor Augen hält. Es dürfte unstreitig sein, dass ein Käufer glaubhaft nur erwerben kann, wenn die Erbfolge durch Erbschein nachgewiesen und dieser zwischenzeitlich nicht eingezogen wurde. Liegt jedoch eine letztwillige Verfügung vor, kann der Käufer von den "vermeintlichen" Erben nicht mehr glaubhaft erwerben. Dies allein ist ein Grund, dass ein Berichtigungsantrag im unmittelbaren Verhältnis zum Kaufvertrag stehen muss. Daher ist die o. g. pauschale Feststellung falsch, da es auf eine Finanzierung gar nicht ankommt. Es geht um den gutgläubigen Erwerb, der seitens des Käufers ausgeschlossen ist, wenn kein Erbschein Grundlage des Handelns der Verkäufer ist.

Hexe65 · #7

Im Leipziger Kostenspiegel wird erläutert:

Grundstückskaufvertrag und Grundbuchberichtigungsantrag sind gemäß § 86 Abs. 2 verschiedene Beurkundungsgegenstände, weil der Berichtigungsantrag nicht unmittelbar der Herbeiführung des Eigentumswechsels dient.

Ich weiß jetzt gar nicht mehr, ob ich das abrechnen kann oder nicht. Beiden Argumentationen kann man folgen.

Da ist schon wieder vorprogrammiert, dass sich die Gerichte damit auseinandersetzen müssen. Und ich hatte so gehofft, dass es jetzt endlich eine klare Rechtsprechung gibt.

Das nächste Problem gibt es bei Erbscheinsanträgen:

Elsing (in "Notargebühren von A-Z") ist der Auffassung, dass im Zuge des Vollzugs eines Erbscheinsantrages der Notar für die Anforderung der Entscheidung über die Erteilung des Erbscheins beim Nachlassgericht eine Vollzugsgebühr nach Vorbem. KV 2.2.1.1 Abs. 1 Nr. 2 in Höhe von EUR 50,00 erhält.
Das sieht z.B. Diehn in "Berechnungen zum neuen Notarkostenrecht" ganz anders.

Revisor · #8

Zum Thema "Grundbuchberichtigungsantrag":
Kaufvertrag und Grundbuchberichtigungsantrag des Verkäufers bzgl. der vorausgehenden Erbfolge wurden nach KostO als gegenstandsverschieden angesehen (Streifzug durch die KostO, 8. Aufl. - 9 .habe ich gerade nicht zur Hand -) RdNr. 1524 Abs. 2. Ich denke, dass, da im GNotKG letzlich nur eine Präzisierung der Begriffe "gegenstandsgleich" und "gegenstandsverschieden" vorgenommen wurde, dies weiter so gelten wird.
Leider ist es dann so, dass der "Unkundige" viel Geld für etwas bezahlt, wass er formlos selbst hätte tun können.
"Unsere" Grundbuchämter", denen das Nachlassgericht eine Erscheinsabschrift übermittelt, fordern die Erben unter Beifügung eines Antragsformulars zur Grundbuchberichtigung auf.

Hexe65 · #9

Leider gibt es bei "unseren Grundbuchämtern" seit ca. 2 Jahren kein Antragsformular zur Grundbuchberichtigung mehr. Die Mandanten werden nur in einem Anschreiben darauf hingewiesen, dass sie die Möglichkeit haben, innerhalb der nächsten 2 Jahre kostenfrei die Grundbuchberichtigung zu beantragen. Die meisten wissen dann natürlich nicht, was sie zu tun haben bzw. wie der Antrag aussehen muss.

Verstehe ich das jetzt aber richtig: Anwendbar ist § 86 Abs. 2 und nicht § 109 ??

Bielefelder · #10

Elsing (in "Notargebühren von A-Z") ist der Auffassung, dass im Zuge des Vollzugs eines Erbscheinsantrages der Notar für die Anforderung der Entscheidung über die Erteilung des Erbscheins beim Nachlassgericht eine Vollzugsgebühr nach Vorbem. KV 2.2.1.1 Abs. 1 Nr. 2 in Höhe von EUR 50,00 erhält.

Der Erbscheinsantrag wird wegen der eV beurkundet sein. Dann steht in Vorbemerkung 2.1 Abs. 2:

"Durch die Gebühren dieses Hauptabschnitts werden auch abgegolten
1. die Übermittlung von Anträgen und Erklärungen an ein Gericht oder eine Behörde,
2. die Stellung von Anträgen im Namen der Beteiligten bei einem Gericht oder einer Behörde,"

Seit wann bekomme ich für die Einreichung eines Antrags eine Vollzugsgebühr?