Regelung zu den Kosten der Lastenfreistellung im Kaufvertrag

[Okudera]

Ich stelle mir gerade die Frage, wie eine präzise Regelung im Kaufvertrag zu den Kosten der Lastenfreistellung im Kaufvertrag aussehen kann:
Die übliche Formulierung lautet:
"Die mit diesem Vertrag jetzt und in der Folge verbundenen Kosten einschließlich der Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Die Kosten für die Beseitigung nicht übernommener Belastungen und Beschränkungen trägt der Verkäufer."

Daraus folgt m.E., dass die Treuhandgebühren vom Verkufer zu tragen sind (ebenso die Löschungskosten beim Grundbuchamt).
Ich meine aber, man muss mehr zur Vollzugsgebühr regeln, die zwischen den Beteiligten aufgeteilt werden muss.
Daher vielleicht der Zusatz in Satz 2:
"- insbesondere die hierdurch verursachten Merhkosten beim Notar -"

Der passt aber auch nur dann, wenn ich neben der Lastenfreistellung nur noch die Anforderung des Vorkaufsrecht im Rahmen des Vollzugs erledige.Wenn neben der Lastenfreistellung z.B. noch Genehmigungen eingeholt werden müssen (z.B. Verwalter, Betreuungsgericht) habe ich keine Mehrkosten, da dann die Vollzugsgebühr ohnehin angefallen wäre.
Dann muss ich wohl mehr regeln?

Ich möchte vermeiden, in jeder Urkunde eine individuelle Kostenregelung treffen zu müssen.
Gibt es eine Formulierung, die hier alles abdeckt?

[Martin Filzek]

Aus meinem Skript zum Notarkosten-Seminar "Geh nicht vorbei am GNotKG", demnächst in erweiterter und aktualisierter Form unter dem Titel "Do you speak GNotKG?" wieder in voraussichtlich 23 Veranstaltungen in 9 verschiedenen Städten, beginnend in Husum am 23. Aug. 2013 (vgl. Seminarangebote auf der nach meinem Nachnamen benannten Internetseite filzek.de oder hier im Forum unter Berufsbezogenes, Fortbildung und Weiterbildung, oder Fachbereich Notariat, Reform der Notarkosten):

Exkurs Kostenverteilung im Innenverhältnis Verkäufer / Käufer

Erhalten bleibt die – von dem eigentlichen Notarkosten-Recht eigentlich unabhängige – Frage, wie ggf. eine Vollzugsgebühr „gerecht“ zu verteilen ist auf mehrere Kostenschuldner, weil sie zum Teil durch Dinge entsteht, die mit der Ablösung nicht übernommener Grundpfandrechte zusammenhängen, zum anderen Teil aber durch Dinge, welche den sonstigen Vollzug des Kaufvertrags betreffen (z. B. bei Grundstückskauf notwendige öffentlich-rechtliche Genehmigungen). Festzuhalten ist insoweit, dass gegenüber dem Notar i.d.R. beide Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer) aufgrund der gesamtschuldnerischen öffentlich-rechtlichen Kostenhaftung nach §§ 2 – 5 KostO (künftig §§ 29 – 30, 32 GNotKG; ausführlich hierzu z. B. Wudy, NotBZ 2013, 229 ff.) haften und der Notar sich für die Inanspruchnahme einen „aussuchen“ kann. In der Regel ist es jedoch üblich, dass der Notar sich bei der ersten Inanspruchnahme den aussucht, der auch im Innenverhältnis die Kosten schuldet, und eine angemessene Regelung des Innenverhältnisses, die meist am gesetzlichen Leitbild des BGB – siehe § 448 II BGB, allgemeine Beurkundungskosten und Grundbucheintragungskosten Käufer, Löschungskosten für Vorbelastungen wohl Verkäufer - orientiert wird (aber natürlich auch aufgrund der Vertragsfreiheit der Beteiligten davon abweichen kann) gehört sinnvollerweise in eine möglichst gerechte und auf o. a. Einzelheiten Rücksicht nehmende Kostenregelungs-Klausel im Vertrag. Insoweit wurde, nachdem der BGH die Einholung von Löschungsunterlagen als Vollzugstätigkeit eingeordnet hat (BGH BGHR 2007, 1106 mit Anm. Waldner = RNotZ 2007, 556 mit Anm. Klein = BWNotZ 2007, 161 mit Anm. Filzek) vorgeschlagen, entsprechend ausführliche Kostenverteilungsregelungen in die Kaufverträge aufzunehmen (Wudy NotBZ 2007, 393; übernommen bei Rohs/Wedewer § 146 KostO Rn. 27 und Filzek, KostO, 4. Aufl. 2009, § 146 Rn. 31):
Bezogen auf KostO lauteten empfohlene Regelungen, die auf die nach KostO entstehenden unterschiedlichen 1/10 und 5/10-Gebühren aus § 146 I KostO zugeschnitten waren, z. B.:
„Zur Vollzugsgebühr wird, unbeschadet der gesamtschuldnerischen Haftung gegenüber dem Notar, vereinbart: Fällt sie allein wegen der Einholung der vom Verkäufer geschuldeten Löschungsunterlagen an, trägt sie dieser allein; sind keine Löschungsunterlagen einzuholen, trägt sie der Käufer allein. Fällt als weitere Vollzugstätigkeit nur noch die Einholung der gemeindlichen Vorkaufsrechtsverzichtserklärung an, trägt der Verkäufer die Vollzugsgebühr zu 4/10, der Käufer zu 1/10. In allen sonstigen Fällen tragen Verkäufer und Käufer die Vollzugsgebühr je zur Hälfte.“ (Wudy NotBZ 2007, 393).
Übertragen auf die jetzigen GNotKG-Regelungen wird empfohlen, ähnliche Regelungen für die Mehrkosten, welche durch die Beschaffung der Lastenfreimachungserklärungen an Mehrkosten entstehen, allgemein aufzunehmen, wobei auch etwaige Mehrkosten bei Hebegebühren (die jetzt Verwahrungsgebühren heißen) mit geregelt werden könnten (vgl. Diehn/Sikora/Tiedtke, Das neue Notarkostenrecht, 2013, Rn. 149 f.). Hierbei wird anstelle der Differenz von 1/10 und 5/10 Vollzugsgebühr nach § 146 I 1 KostO abzustellen sein auf eine Differenz zwischen einer nach Nr. 22112 KV begrenzten Vollzugsgebühr (für die Einholung öffentlich-rechtlicher Genehmigungen und Bescheide je Einholung 50 Euro) und eine „ungedeckelte“ Vollzugsgebühr, die dann wegen der Einholung der Löschungsunterlagen angefallen ist (vgl. Diehn/Sikora/Tiedtke a.a.O. Rn. 150).

[Revisor]

Diehn schlägt auf http://www.gnotkg.de/immobilienrecht-3.html folgende Formulierungen vor:

Variante 1 mit Aufteilung bei der Vollzugsgebühr:
"Die Kosten dieser Urkunde und ihres Vollzugs trägt der Käufer. Die durch die Lastenfreistellung entstehenden Mehrkosten trägt der Verkäufer."
Variante 2 ohne Aufteilung der Vollzugsgebühr:
"Die Kosten dieser Urkunde und ihres Vollzugs trägt der Käufer mit Ausnahme etwaiger Kosten für Treuhandauflagen und Grundbuchkosten wegen der Lastenfreistellung, die der Verkäufer trägt."

Diese Formulierungen finde ich persönlich etwas knapp.

[Bielefelder]

Jupp würde vermutlich noch kürzer formulieren als Diehn

[Jupp03/11]

Das nehme ich und wird bei Versendung des Entwurfs als Baustein erörtert:

"Die Notar- und Gerichtskosten für die Durchführung dieses Vertrages sowie die anfallende Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Die durch die Lastenfreistellung entstehenden Mehrkosten einschließlich der Kosten, die durch die Prüfung und Überwachung der Erfüllung der Treuhandaufträge der Banken entstehen, trägt der Verkäufer."

[Okudera]

In dem Fall, dass die Vollzugsgebühr auch ohne Lastenfreistellung 0,5 betragen würde, passt die Formulierung nicht ganz, da dann ja keine Mehrkosten anfallen.
Dann muss ich wohl eine andere Formulierung wählen:
"Die Kosten des Vollzugs der Urkunde werden zwischen den Beteiligten hälftig geteilt, mit Ausnahme der Kosten für die Prüfung und Überwachung der Treuhandauflagen abzulösender Gläubiger die allein vom Verkäufer zu tragen sind."

[Martin Filzek]

Gegen die zuletzt überlegte Kostenregelung von Okudera spricht m. E. Folgendes:
Gesucht wurde ja, siehe Eingangsbeitrag, eine Kostenverteilungsregelung, die auf alle Kaufverträge passt, um nicht für jeden Einzelfall neue Regelungen auswählen zu müssen. Der zuletzt vorgeschlagene Text würde nun aber dazu führen, dass in

allen Fällen

- also auch da, wo überhaupt keine Löschungsunterlagen einzuholen sind - die Vollzugsgebühr je hälftig zu teilen wäre, was nicht dem gesetzlichen Leitbild der BGB-Regelungen entspricht und zwar aufgrund der Dispositionsfreiheit im Schuldrecht rechtlich möglich ist, aber doch unüblich ist und teilweise als ungerecht für den Verkäufer empfunden werden könnte, der gar keine zu löschenden Grundbucheintragungen mit Belastungen hatte! Warum sollte dann, anders als die Beurkundungsgebühr, die Kosten für Negativattest, Sanierungsgenehmigung oder sonstige Einholungen, die zur Wirksamkeit / Vollzug der Eigentumsumschreibung erforderlich werden, vom Verkäufer hälftig mitgetragen werden?

Deswegen könnte die reine Mehrkostenklausel doch vorzuziehen sein. In den Fällen, wo ohne Lastenfreistellung eine 0,5-Gebühr entstehen würde, muss man sich eben - zunächst mal der Notar für seine Kaufvertragsmuster, denn die Beteiligten werden über solche Feinheiten ja keine eigenen Überlegungen anstellen, es sei denn, Notarkostenrechtler oder Alles-ganz-genau-Wissen-Wollende sind auf Verkäufer- und Käuferseite beteiligt - entscheiden, was man angemessener / gerechter findet:

- entweder die Mehrkostenklausel, wo der Verkäufer in Bezug auf die Vollzugsgebühr eben "Glück" gehabt hat, wenn sowieso schon für den Vollzug der
Eigentumsumschreibung 0,5-Gebühr anfallen, so dass er dann insoweit nichts zuzahlen muss,

- oder analog des früheren Vorschlags von Wudy und anderen, siehe oben in meinem früheren Beitrag, die hälftige Aufteilung für die Fälle, wo neben Löschungsunterlagen noch weitere Unterlagen anzufordern sind, die bereits für sich betrachtet eine 0,5-Gebühr auslösen, und für diese Fälle wird dann die hälftige Aufteilung der Vollzuggebühr vereinbart (elegante Formulierung hierfür müsste ich mir noch überlegen).

Weil Letzteres doch etwas kompliziert klingt, neige ich jetzt doch eher wieder zu der Mehrkostenklausel. Letztlich ist es aber Sache jeden einzelnen Notars bzw. des Willens der Beteiligten.
In jedem Fall sollte man versuchen, streitanfällige mehrdeutige Formulierungen, die dann zu Ärger und Streit zwischen Beeiligten und / oder Notar führen könnten, zu vermeiden.

P.S. Wudy-Formel übersetzt auf Fälle nach GNotKG wäre m. E.:

Zur Vollzugsgebühr wird, unbeschadet der gesamtschuldnerischen Haftung gegenüber dem Notar, vereinbart:
Fällt sie allein wegen der vom Verkäufer geschuldeten Löschungsunterlagen an, trägt sie dieser allein; sind keine Löschungsunterlagen einzuholen, trägt sie der Käufer allein.
Fällt als weitere Vollzugstätigkeit nur noch die Einholung von gebührenprivilegierten Erklärungen nach KV 22112 an, trägt der Käufer die Vollzugsgebühr in Höhe der nach KV 22112 anfallenden Beträge und der Verkäufer, soweit wegen der Löschungsunterlagen letztlich eine höhere Vollzugsgebühr nach KV 22110 zu berechnen ist, den Differenzbetrag.
In allen sonstigen Fällen (evtl. klarstellender Zusatz, der aber auch weggelassen werden und nur bei Nachfrage mündlich erläutert werden kann: d. h. wenn sowohl für die zur Eigentumsumschreibung notwendigen Vollzugshandlungen KV 22110 zu berechnen ist als auch die einmal nur zu berechnende Gebühr wegen Löschungsunterlagen anfällt) tragen Verkäufer und Käufer die Vollzugsgebühr je zur Hälfte.

Zusätzlich evtl. noch: Kosten für Treuhandaufträge KV 22201 (Treuhandgebühr abzulösender Gläubiger) trägt Verkäufer.

[Okudera]

@Martin Filzek

Meine Formulierung war nur als Zusatz zu dem von angesprochenen Fall gemeint (und nicht als allgemeine Formulierung).

Zumindest im Bezirk des LG Düsseldorf verlangt der Revisor bei den Kosten eine ensprechende Belehrung und Erörterung mit den Beteiligten (damit nicht nur Notarkostenrechtler oder Alles-ganz-genau-Wissen-Wollende den Hintergrund der Formulierung verstehen).