Sachbearbeitung Miet- und WEG-Recht

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Martilse
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#11

05.09.2015, 11:18

Natürlich gibt es gute Gründe, Räumungs- und Zahlungsanspruch getrennt geltend zu machen. In erster Linie will der Vermieter den säumigen Mieter ja loswerden, also ist ein schneller Räumungstitel gefragt. Werden aber beide Ansprüche in einer Klage geltend gemacht und der Mieter erhebt Einwendungen hinsichtlich des Mietrückstandes (z. B. werden irgendwelche Mietmängel "an den Haaren herbeigezogen"), dann steckt auch der Räumungsanspruch erst einmal fest.
Jupp03/11

#12

05.09.2015, 11:32

Martilse hat geschrieben:Natürlich gibt es gute Gründe, Räumungs- und Zahlungsanspruch getrennt geltend zu machen. In erster Linie will der Vermieter den säumigen Mieter ja loswerden, also ist ein schneller Räumungstitel gefragt. Werden aber beide Ansprüche in einer Klage geltend gemacht und der Mieter erhebt Einwendungen hinsichtlich des Mietrückstandes (z. B. werden irgendwelche Mietmängel "an den Haaren herbeigezogen"), dann steckt auch der Räumungsanspruch erst einmal fest.
Genau das könnte der Mieter auch in einem reinen Räumungsverfahren geltend machen, denn dann wäre kein Mietrückstand vorhanden, mit der der Klageanspruch begründet wurde.
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#13

07.09.2015, 11:21

Hallo zusammen,

ich freue mich ja jetzt, dass ich diesen Thread irgendwie wieder so "anschieben" konnte... :yeah

Zunächst gehe ich gerne auf die Ausgangsfragen vom 04.09.2015, 20:08 Uhr, ein:

Im Falle eines säumigen Mieters haben wir alles direkt "in einem Aufwasch" und zwar ab der ersten außergerichtlichen Korrespondenz geltend gemacht.

Dies bedeutet, sowohl die Mietrückstände eingefordert, eine fristlose Kündigung (falls erforderlich) angefertigt und übermittelt. Dies bietet (im allgemeinen) einen Effizienz- und Kostenvorteil. Wie bereits angesprochen, können etwaige Einwendungen des säumigen Mieters, welche sich lediglich auf die Zahlungsansprüche beziehen auch von diesem in einem (evtl.) eigenständigen Räumungsklageverfahren eingebracht werden und diesen Prozess verzögern. Hier ist man leider zu sehr auf die Sicht des Richters angewiesen und deren Art und weise den Prozess zu leiten. Da ist in Miet- und WEG-Angelegenheiten die Spanne zwischen sehr hoher Effizienz (Schnelligkeit usw.) und den Parteien die Möglichkeit zum Vortragen zu geben, leider sehr groß.

Vor diesem Hintergrund hat sich ein gemeinsames Vorgehen herauskristallisiert, mit welchem wir eigentlich auch immer gut gefahren sind. Es hängt natürlich auch vom Einzelfall ab, ob ein getrenntes Vorgehen ausnahmsweise Sinn ergibt.

Wie ja schon meine Vorschreiber angemerkt haben, ist dies auch meistens grundsätzlich die kostensparendere Alternative. In Bezug auf das Mahnverfahren muss ich leider auch diese ernüchternde Aussage unterstützen, dass man hier bei den entsprechenden Mietern sowieso mit einem Widerspruch rechnen darf. Da macht man doch lieber ein Klageverfahren mit entsprechenden Anträgen, Beweisangeboten und Kostenvorschuss als sich nach dem Mahnverfahren zu ärgern (und das entsprechende Ergebnis dem Mandanten zu erklären).

Ich hoffe, ich habe Deine Fragen bisher ausreichend beantworten können. ;)

Mich würde interessieren, wie groß "Dein" Team ist und ob Ihr auch weitere Angelegenheiten, ab vom Standard (WEG-Eigentümerversammlungen organisieren und evtl. durchführen, vollständige Korrespondenz mit Mietern oder Wohnungseigentümern für den Verwalter führen, auch wenn es sich nur um Mietmängel o.Ä, handelt, usw.).

So, jetzt ist es doch etwas mehr geworden. Sorry... ;)
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#14

07.09.2015, 12:32

Rechtsfachwirt hat geschrieben: Mich würde interessieren, wie groß "Dein" Team ist und ob Ihr auch weitere Angelegenheiten, ab vom Standard (WEG-Eigentümerversammlungen organisieren und evtl. durchführen, vollständige Korrespondenz mit Mietern oder Wohnungseigentümern für den Verwalter führen, auch wenn es sich nur um Mietmängel o.Ä, handelt, usw.).
Wir sind auf das Miet- und WEG-Recht spezialisierte Kanzlei, so dass unsere Anwälte die vollständige (vorgerichtliche) Korrespondenz mit den Mietern und säumigen Wohnungseigentümern bzw. deren Anwälten führen... sie nehmen auch teil an Eigentümerversammlungen, diversen Besprechungen und Besichtigungsterminen.

Meine Kolleginnen und ich bearbeiten die Sachen dann ab fristloser Kündigung bzw. Zahlungsaufforderung bis hin zur gerichtlichen Geltendmachung, auch Anspruchsbegründungen nach Widerspruch... die weitere Bearbeitung (Replik und sonstige rechtlichen Ausführungen) wird von den Anwälten durchgeführt. ;)
Liebe Grüße

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#15

07.09.2015, 12:52

Ach, sehr nett. Auch eine interessante Art der Arbeitsteilung. Wie gefällt es Dir bisher?
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#16

09.09.2015, 20:58

Mir gefällt es sehr gut, v. a. die Einstellung der RAe uns gegenüber, wieviel sie uns zutrauen - sie legen viel Wert darauf, dass wir uns in diesem Bereich weiterbilden und unser Wissen erweitern. Insbesondere macht es unheimlich viel Spaß, selbständig zu arbeiten und die Befugnis zu haben, Entscheidungen zu treffen.

Kennst du dich auch im WEG-Recht aus? Ich bekomme zunehmend Hausgeldsachen und da bin ich noch nicht so fit.

Ich habe jedes Mal Probleme mit der Geltendmachung der Liquiditäts-/Sonderumlage... kann man das im MB-Antrag auch als "Hausgeld", also Katalog-Nr. 90 nehmen? Ich habe das schon so oft gefragt und kann es mir nicht merken. Ich traue mich langsam nicht mehr zu fragen, da man mich wahrscheinlich für :vogel erklärt.

Dieses Mal werde ich mir das auf jeden Fall aufschreiben. :patsch
Liebe Grüße

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#17

11.09.2015, 14:01

Ja kann man, zumindest wurde dies bei uns so gehandhabt. Also, eine wirklich prägnante und leicht verständliche Erklärung habe ich dafür leider nicht. :sad:

Aus unterschiedlicher Miet- bzw. WEG-Rechtsprechung ergibt sich allerdings folgender Grundsatz:

"Bei Sonderumlagen handelt es sich um eine Ergänzung des Jahreswirtschaftsplanes (BGHZ 108, 44, 47), mithin auch um Vorschusszahlungen an die Eigentümergemeinschaft. Sonderumlagen sind also mit den regelmäßig auf der Grundlage eines Eigentümerbeschlusses zu einem Wirtschaftsplan zu erbringenden Vorschusszahlungen vergleichbar."

Wenn dies schon dazu beitragen kann, mehr Licht ins Dunkel zu bringen, würde ich mich natürlich sehr freuen. Die entsprechende Passage und das Urteil des OLG Hamm vom 29. Mai 2008, zu dem Aktenzeichen 15 Wx 43/08, aus welchem diese Passage stammt, kannst Du auch gerne hier (unter der Randnummer 18)

https://openjur.de/u/130130.html

nachlesen. Ich hätte auch noch ein paar Unterlagen, die einfache, allgemein verständliche Infos zum Hausgeld und zur Sonderumlage benennen. Die hatte ich mir irgendwann einmal in einer Internetrecherche zusammengesucht. Bei Interesse kann ich Dir gerne die Links (per PN) zukommen lassen. Sag hier einfach Bescheid. Ich glaube nicht, dass das für die Forumsnutzer so spannend ist, dass ich dies hier verlinken müsste. Will Euch ja nicht "zumüllen"... :lol: ;)
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#18

11.09.2015, 14:50

Danke für den Link... werde mir den Beschluss auf jeden Fall zu den Favoriten aufnehmen.

Das Angebot mit den Infos/Links nehme ich dankend an. 8)
Liebe Grüße

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#19

11.09.2015, 15:03

Sehr gerne. Die versprochenen Unterlagen habe ich per PN auf den Weg gebracht. ;)

Zu Deinem vorherigen Post möchte ich noch anmerken, dass es wohl nur in verkehrsrechtlichen Sachen so ist, dass man so vieles selbstständig machen und abarbeiten darf wie im Miet- und WEG-Recht. Das fand ich auch immer sehr schön in meiner täglichen Arbeit. Aber im Sekretariatsbereich sind wir ja eh immer eher die Getriebenen als die Herren unserer Zeit.

Schade eigentlich, könnte doch alles ganz anders sein und trotzdem laufen. :lol:
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#20

15.09.2015, 12:56

Oh schöner Thread!
Ich arbeite auch in einer rein immobilienrechtlich ausgelegten Kanzlei und bin hier eigenverantwortlich für den Bereich Hausgeldinkasso zuständig. Also fast alles von MB, Hausgeldklage bis zur Zwangsversteigerung der Immobilie. :wink2
Ich weiche nicht zurück, ich nehme Anlauf...
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