Bitte um Hilfe bei Teilungserklärung

Gast · #1

Ich bin neu hier und brauche gleich einmal eure Hilfe. Ich habe lt. Teilungserklärung 7 Wohnungen und 13 Garagen. 6 Garagen sollen verkauft werden und die MEA dafür auf die anderen Wohnungen draufgeschlagen werden. Wie rechne ich so etwas aus? Hab noch was vergessen zu sagen: Der Käufer der 6 Garagen will nicht zur Gemeinschaft gehören; deshalb muss die Teilungserklärung geändert werden. Die anderen Eigentümer sind damit einverstanden.

bonemarrow84 · #2

Hey Allernixe! Ich würde dir wirklich gerne helfen, aber so etwas habe ich selbst noch nicht gemacht. Bin aber mal gespannt, was die anderen meinen

Notargehilfe · #3

Wenn die Miteigentumsanteile dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen entsprechen und dies auch so bleiben soll, kürzt du einfach den Nenner um die weggefallenen Miteigentumsanteile und das Verhältnis bleibt gewahrt, denn die Summe der Wohn-/Nutzflächen verringert sich und die einzelnen Wohn-/Nutzflächen bleiben gleich.

Sollten die Miteigentumsanteile, insbesondere für die Garagen, nach einem anderen Maßstab ermittelt worden sein, muss man natürlich schauen, ob das so paßt.

Grüße aus dem Rheinland

Gast · #4

Hallo Notargehilfe! Danke erst einmal. Aber ganz verstehe ich die Sache nicht. Die Garagen haben je 15/1000 MEA und die Wohnungen ja unterschiedliche ganz nach Größe der WE.

Lotti · #5

versteh ich auch nicht.kannst du das noch mal ganz langsam erklären lieber notargehilfe, bötte

Notargehilfe · #6

Ich gehe davon aus, dass die bisherigen Miteigentumsanteile dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen der einzelnen Einheiten zur Gesamtfläche des Objekts entsprechen und dass dies auch so bleiben soll.

Man errechnet die MEAe in diesem Fall dadurch, dass die Summe der Wohnflächen als Nenner und die einzelnen Wohn-/Nutzflächen als Zähler genommen werden. Häufig wird anschließend der entstehende Bruch erweitert/gekürzt, um auf glatte 1000 im Nenner zu kommen. Dies spielt aber rechnerisch keine Rolle, da hierbei das Verhältnis gewahrt bleibt (ggf. wurde gerundet).

Ich gehe also von 13 Garagen mit jeweils 15 qm anrechenbarer Nutzfläche (13 x 15 qm = 195 qm) und der Einfachheit halber von sieben gleich großen Wohnungen mit jeweils 115 qm Wohnfläche aus (7 x 115 qm = 805 qm).

Wenn jetzt 90/1000 Anteile (sechs Garagen) wegfallen, fallen ja auch die entsprechenden Flächen (90 qm bzw. die entsprechende Umrechnungsfläche) von der Gesamtfläche weg.

Ich kann somit den Nenner (Gesamtfläche) um 90 kürzen (1000 - 90 = 910), da die Gesamtfläche sich um diese Fläche verringert hat. Die Fläche der einzelnen Garage (15 qm) bzw. Wohnung (115 qm) bleibt ja gleich. (7 x 15 qm + 7 x 115 qm = 105 qm + 805 qm = 910 qm). Letztere Berechnung hätte ich ja auch vorgenommen, wenn die Teilungserklärung von vornherein nur 7 Garagen und 7 Wohnungen gehabt hätte.

Somit verbleiben für die Garagen 15/910 Anteile und für die Wohnungen 115/910 Anteile. Das könnte man jetzt wieder auf 1000stel umrechnen (gibt aber "krumme" Zahlen, die man wiederum runden müsste).

Wenn ich es ganz genau haben will, muss ich für die Berechnung die tatsächlichen Wohn- und Nutzflächen verwenden. Wenn ich aber am Schluss (z.B. bei der Umrechnung auf 1000stel) wieder runde, kommt da i.d.R. keine wesentliche Abweichung raus.

Diese Berechnung ist natürlich nur dann richtig, wenn die Wohnflächen der Wohnungen und die Nutzflächen der Garagen tatsächlich gleichwertig für die Bemessung der ursprünglichen MEAe herangezogen wurden.

Alle Klarheiten beseitigt?

Gast · #7

Danke dir. Werde versuchen es hinzukriegen. Wenn ich nur die Garagen verkaufe, muss ich doch eine Teilungsgenehmigung anfordern und die Garagen müssen einzelne Flurstücksbezeichnungen bekommen oder?

Notargehilfe · #8

Der Grundbesitz muss vermessen werden. Teilungsgenehmigung ist ggf. erforderlich (nach BauGB und/oder nach Landesrecht). Verkauft werden dann alle MEA bzgl. der Teilfläche auf der die Garagen stehen. Diese Teilfläche scheidet dann aus der Wohnungseigentümergemeinschaft aus und das Sondereigentum an den Garagen wird aufgehoben.

Das ist natürlich nur eine grobe Darstellung.

Lotti · #9

Sehr löblich beschrieben lieber Notargehilfe

Ich bin aber trozdem heil froh, dass ich dieses Problem nicht habe

Ich würde die Sache meinem Chef geben. Denn immerhin ist er der Notar. Und wenn bei einer so komplizierten Sache (jedenfalls für mich kompliziert) etwas schief geht.......Irgendwas müssen die NOtare doch auch mal machen oder nicht!?!?!?