Verkauf einer Eigentumswohnung - Eilt sehr !

Gast · #1

Hallo liebe Mitstreiter,

habe hier ne ganz eilige Frage und hoffe, jemand weiß das auf Anhieb.

Folgendes: Mdt. will (dieses Jahr noch) ein Grundstück kaufen und auf diesem dann (im nächsten Jahr) eine Eigentumswohnanlage errichten. Es soll aber noch in diesem Jahr ein Kaufvertrag (Vorvertrag) über eine (noch nicht errichtete) Eigentumswohnung geschlossen werden.

Der Verkäufer (ein Bauträger) will damit erreichen, dass er nicht das Grundstück kauft und dann der Käufer (der größten Wohnung - Penthouse) einfach abspringt.

Geht das denn so einfach? Kann man Verträge (auch Vorverträge) schließen, wo der Verkäufer noch nicht mal Eigentümer (im Grundbuch) und die Teilung auch noch nicht vollzogen ist???

Den Vertrag über das Grundstück kann man ja dieses Jahr noch schließen, aber wie ist das u.a. mit der Teilungserklärung. Die kann doch nur ein eingetragener Eigentümer errichten (oder nicht?).

Der Mdt. will das am liebsten "Vorgestern" von mir wissen und der Notar liegt mit Hirnhautentzündung im Bett. So ein verdammter Mist.

Bitte. Hilfe.

Anna

Gast · #2

Hallo Anna,
liegt die Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Teilungserklärung vor kannst du das schaffen, wenn nicht, geht das nicht.

Also, frag nach ob die vorliegt. Dann helf ich dir gern weiter.

lg
Thomas

Gast · #3

Guten Morgen Thomas,

nein, ich denke, die Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt noch nicht vor. Es ist ja noch nicht mal das Grundstück gekauft, worauf die Eigentumswohnanlage errichtet werden soll.

Der Kauf des Grundstückes ist ja kein Problem, man kann ja vorzeitigen Besitzübergang etc. vereinbaren. Sodann müsste die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden. Ich weiß nicht, wie lange die derzeit brauchen. Vermute aber mal, dass das knapp werden könnte.

Wenn ich die hätte, würde ich die Teilung machen und anschließend gleich die Wohnung verkaufen. Man kann ja auch vor grundbuchlichen Vollzug der Teilungserklärung Wohnungen verkaufen.

Ich denke auch mal, dass man vor der Abgeschlossenheitsbescheinigung keine Wohnung verkaufen kann. Die Frage hier ist, ob man nicht einen "Vorvertrag o.ä." machen könnte. Obwohl sich da wiederum die Frage stellt, wie man die Wohnung "beziffern" sollte, da man ja nichts verkaufen kann, was es so noch nicht gibt. Der Bauträger will sich natürlich die Käufer "sichern", aber ich sehe das so als riesen Problem.

lg Anna

dadiber · #4

Also mal ne unverbindliche Antwort:

Wir haben vermehrt mit Bauträgern zu tun und es war auch schon folgender Fall:

Bauträger kauft Grundstück von A (vollzug)
während Vollzug TEilungserklärung durch Bauträger
direkt im Anschluss von Teilungserklärung wurde eine Wohnung an B verkauft.

meiner Meinung nach muss das möglich sein.

Die Teilungserklärung MUSS NICHT im Grundbuch vollzogen sein, um eine Wohnung daraus zu verkaufen. Aber tut euch nen gefallen und nehmt ne Vollmacht für den Verkäufer im KV auf, dass die TEilungserklärung durch diesen auch im Namen des Käufers verändert werden darf. Ansonsten brauchst du nachher wenn an der TE was falsch ist von jedem Käufer die Zustimmung.

Auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht zwingend nötig. Wenn sie nicht vorliegt, mach sie mit zu einer Fälligkeitsvoraussetzung. Sollte die Bescheinigung nicht erteilt werden da ein Fehler drin is, hast du ja im KV die Vollmacht zur ÄNderung der TEilungserklärung.

Die Wohnung wird im KV so genau bezeichnet wie möglich, Vollmacht für die Mitarbieter des Notars, zwecks Identitätserkälrung bzw. erneuter Auflassung falls gravierende Änderungen.

Es ist alles ein bissl komplizierter, aber es geht.

Gast · #5

Diesen Weg habe ich so oben auch schon beschrieben (nur nicht so ausführlich) und das mache ich auch öfter so (auch mit der Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung

).

Aber ich brauche doch zum Errichten der Teilungserklärung Pläne, wie das ganze mal aussehen soll und die muss ich doch an die Urkunde nähen (die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann dann nachträglich zum GBA).

Aber ohne Pläne ist doch nichts möglich oder ? Es gibt noch keine, soweit ich weiß, nur ein Foto (ne Skizze o.ä.).

Anna

dadiber · #6

Pläne brauchst du schon, das is richtig......aber das du noch nichtmal die hast, haste bisher nich gesagt ^^

wobei ich mir gerade das gesicht vom Rechtspfleger angucke wenn der ne TE ohne pläne bekommt lol

wifey · #7

Das Gesicht

möchte ich auch gerne sehen.

Wenn das funktioniert, sage ich einfach mal: ich verkaufe ein Auto

Gast · #8

Also TE ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung geht. Das ist richtig. Deshalb ist das mit der Vollmacht mehr als wichtig. Problem nur, dass meine Repfl´s hier diese Vollmachten nicht anerkennen. Wenn Abgeschlossenheitsbescheinigung und TE voneinander abweichen. Irgendwo Schöner/Stöber, steht dazu auch etwas.

Wenn möglich, würde ich immer darauf drängen, dass wenigstens die Abgeschlossenheitsbeschigung vorliegt. Ob der spätere Bauherr Eigentümer ist oder nicht, ist unerheblich.

Läuft später etwas schief, weil die Abgeschlossenheitsbescheinigung abweicht, gehen die Beschwerden nicht bei den Verantwortlichen ein sondern bei dem Notar, der gesagt hat, es geht. Glaubt es, habe ich alles schon gehabt.

Mal ein Horrorszenario aufzeig:

1) Kaufvertrag über Grundstück an Bauträger
2) Teilungserklärung (mit Plänen) durch den Bauträger
3) Kaufvertrag Bautäger und Verbraucher

Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nach dem Kaufvertrag an Verbraucher erteilt und weicht von der Teilungserklärung hinsichtlich der
Miteigentumsanteile ab.

Die Vollmacht nutzt hier nichts weil sich der Vertragsgegenstand verändert. Änderung der Teilungserklärung wird notwendig. Änderung des Kaufvertrages ist notwendig. Evtl. bestellte Finanzierungsgrundschulden müssen nachbeurkundet werden.

So, dafür schreibt den Mandanten mal ne Rechnung ! Der kommt nie wieder.

So, genug

lg
Thomas

dadiber · #9

Naja.....und wenn morgen die welt untergeht hat der Chef dann auch noch umsonst beurkundet. [/ironie]

Aber nochmal:
Verkäufer bekommt im KV die Vollmacht, die TE zu ändern (reicht für deinen Fall auf jeden Fall aus)
Mitarbeiter des Notars bekommen Vollmacht, Vertragsgegenstand genau zu bezeichnen, die Auflassung zu erklären, (jetzt Zitat aus unserer Vollmacht:) überhaupt alles zu tun, was verfahrensrechtlich zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer erforderlich ist oder wird.
(reicht meiner Meinung und Erfahrung nach ebenfalls aus.) Es gibt und das haben wir hier mittlerweile festgestellt, keinen Fall, wo es keine Vollmacht für gibt.