verkauf sondernutzungsrecht?

[Notargehilfe]

@jupp

Ich kann auf alle möglichen Sachverhalte Bezug nehmen, ohne dass diese bei Beurkundung vorliegen müssen. Dass der Notar hierzu nichts sagen kann, wenn diese nicht bei Beurkundung vorliegen, ist klar. Ich kenne aber keine Bestimmung, dass dem Notar bei Beurkundung die Teilungserklärung bzw. der Erbbaurechtsvertrag (als auch der GmbH-Vertrag .....) vorliegen müsste.

Ich verstehe deinen Einwand bzgl. der Schuldübernahme bzw. der GmbH-Sachen nicht. Das ist doch der gleiche Sachverhalt. Wenn der Käufer beim Kauf einer Eigentumswohnung in die Rechte und Pflichten des Verkäufers eintritt, ist dies doch eine Art Schuldübernahme. Er übernimmt z.B. schon ab Besitzübergang die Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes, was sonst erst ab Eigentumsumschreibung der Fall wäre.

Der Notar ist nicht Beteiligter. Er kauft gar nichts im Sack. Er kann vielleicht haftbar gemacht werden, wenn er Belehrungspflichten unterlässt. Er hat aber genausowenig die Pflicht, die Teilungserklärung zu überprüfen, wie er prüfen muss, ob ein verkauftes Haus baurechtlich zulässig ist. Art und Umfang des Kaufobjektes festzulegen sind Sache der Beteiligten, nicht des Notars.

Grüße aus dem Rheinland

[Jupp03/11]

So hat jeder eben seine eigenen Auffassungen. Ich jedenfalls bleibe bei meinen, ohne vorherige Einsicht in Erbbaurechtsvertrag und Teilungserklärung keine Beurkundung eines KV.

Grüße aus dem herrlichen NRW.

[Lena]

Ich stimme Jupp wieder mal voll zu!

Okay, die Urkunden müssen nicht bei Beurkundung vorliegen. Aber sie müssen dem Käufer ausgehändigt werden und diesem bekannt sein. Wenigstens das muss der Käufer erklären. Sie kann ihm vom Verwalter oder dem Verkäufer ausgehändigt werden. Und ich finde, es gehört zu den Pflichten eines Notars - und der Angestellten die die meisten Beurkundungen ja doch selbständig vorher und nachher bearbeiten - den Käufer entsprechend drauf hinzuweisen und dies auch in den Vertrag mit aufzunehmen.

Und wenn dies nicht der Fall ist, dann kann der Notar nicht nur VIELLEICHT haftbar gemacht werden, er wird es mit Sicherheit!

Nur ein Beispiel was ich letztes Jahr bei einem Notar aus der Ncahbarstadt mitgekriegt habe: Dem Notar lag ein Grundbuchauszug vor, aber das Deckblatt (wo Wohnungs- oder TEileigentumsgrundbuch) drauf steht nicht. Er schrieb Grundbuchstand in den Kaufvertrag. TE lag nicht vor. Es wurde nur gesagt Käufer tritt in Rechte und Pflichten der TE ein. Nichts von wegen sie ist im bekannt oder er hat eine Kopie vorliegen.
So, Käufer wollte eigentlich eine Wohnung kaufen. Dachte das was er sich angeguckt hat, kann er auch zu Wohnzwecken nutzen. TE sprach aber nur von Büroräumen. Der Verkäufer war natürlich froh die "Wohnung" so loszuwerden...
Als Käufer dann sich die WOhnung einrichten wollte machten die restlichen Mieter Stress deswegen. Weil nur Büroräume. Käufer beschwerte sich erst beim Verkäufer. Lies es auf einen Prozess ankommen. Verkäufer kann nicht haftbar gemacht werden, weil er nicht ausdrücklich gesagt hat: Klar, kann die "Wohnung" auch bewohnt werden... Dann verklagte Käufer den Notar. Das ging bis zum OLG hoch. Der beurkundende Notar wurde daraufhin verurteilt die WOhnung abzukaufen (und der Kaufvertrag wurde bei uns geschlossen). Okay, die Notar-Haftpflichtversicherung hat erstmal den Kaufpreis bezahlt - wird sich diesen aber schnell wiederholen. Und der Notar hatte nix als Ärger und enorme Kosten - und sein Ruf ist erst mal hin, weil sowas spricht sich doch schnell rum...
Was wird der seinen Mitarbeitern dankbar sein, dass das Fehlen eines kleinen Wortes, aus dem sich schon viel ergibt wie z.B. genutzt werden darf solche Auswirkungen haben...

Im Übrigen würde ich nicht nur auf die TE Bezug nehmen, sondern auch auf die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen und diese vom Verkäufer dem Käufer aushändigen lassen, und ggf. nachfragen was für Gemeinscahftsbeschlüsse wegen etwaiger Kosten die auf den Käufer hinzukommen noch offen sind...

[Notargehilfe]

Jetzt vergleichen wir aber Äpfel mit Birnen.

Es ging zunächst um die Frage des (offenbar nicht eingetragenen) Sondernutzungsrechtes. Sodann um die Frage, ob bei Verkauf einer ETW eine Verweisung nach § 13 a BeurkG auf die Teilungserklärung (oder bei anderen Kaufverträgen z.B. auf den Erbbaurechtsvertrag) erforderlich ist.

Das es "Sinn macht", dass bei Beurkundung eines Kaufvertrages die Teilungserklärung (bzw. der Erbbaurechtsvertrag etc). vorliegt, ist offensichtlich. Der Notar kann sonst ja nichts zu deren Inhalt sagen. Dass der Notar (bzw. der im Vorgespräch beauftragte Notariatsmitarbeiter) auf die Bedeutung der Teilungserkärung (als auch der Protokolle) hinweist, ist auch selbstverständlich. Ob der Erwerber dieser Empfehlung dann folgt, ist aber seine Sache. Eine Verpflichtung des Notars, die Teilungserklärung inhaltlich zu prüfen, sehe ich jedenfalls nicht, solange keine diesbezüglichen Anforderungen der Beteiligten gestellt werden. Auch die Beurkundung des Kaufvertrages von der Erklärung des Erwerbers abhängig zu machen, er kenne die Teilungserklärung, halte ich für nicht gerechtfertigt.

Bei dem von Lena geschilderten Sachverhalt ist offenbar noch nicht einmal das Grundbuch richtig eingesehen bzw. wiedergegeben worden. Wenn in dem der Beurkundung (hoffentlich) vorausgehenden Beratung von "Wohnung" die Rede ist, und das Grundbuch dies nicht wiedergibt, ist natürlich der Notar gefragt. Wenn er dann pennt, ist das ein klarer Haftpflichtfall.

Grüße aus dem Rheinland

[Jupp03/11]

und beide fallen von den Bäumen.

Gerade in diesem hier vorliegenden Fall kann doch gar keine Beurikundung ohne Einsicht in die Teilungserklärung erfolgen.

jetzt ohne flachs:

Wäre von dir ohne Einsichtnahme in die Teilungserklärung der KV beurkundet worden? Ich kann mir das nicht vorstellen.

[Jupp03/11]

Zusatz zu vorstehendem:

Ein Notariatsmitarbeiter kann auf alles hinweisen. Dieses ist völlig belanglos.
Es kommt ausschließlich auf den Notar an.

[Notargehilfe]

Wäre von dir ohne Einsichtnahme in die Teilungserklärung der KV beurkundet worden?

Wenn der Käufer nach Belehrung bei Unklarheit der rechtlichen Situation meint, er kauft die Wohnung trotzdem, würde die Beurkundung hier mit ziemlicher Sicherheit vorgenommen werden.

[Pepsi]

also ich falle da wahrscheinlich mal wieder ausm rahmen, aber wir haben auch nie die Teilungserklärung, wir schreiben immer "Käufer hat von Verkäufer ein Exemplar der Teilungserklärung vom ... und der Ergänzung vom .. erhalten" Der Inhalt ist bekannt und auf ein beifügen etc. wird verzichtet.

die TEilungserklärung selbst schauen wir uns nie an

und wenn wir das Grundbuch nicht einsehen, schreiben wir das in den Vertrag bei Belehrungen auch rein "Der Notar hat das Grundbuch nicht eingesehen"

ich denke damit ist er aus der Haftung raus oder?

[Notargehilfe]

@pepsi:

Die Frage ist, was passiert, wenn der Käufer die Teilungserklärung nicht erhalten hat.

[amadeus]

so, ich habe jetzt einfach standardmäßig den kv gefertigt und aufgenommen, dass das snr mitverkauft wird.

habe für den notar jetzt einen vermerk gemacht und darauf hingewiesen, dass das snr nicht grundbuchlich abgesichert ist und kein nachweis vorhanden ist. mal sehen, was der dazu sagt. wie ich ihn kenne, wird er das ohne bedenken so verkaufen, ohne irgendwelche absicherung für sich zu treffen. leider macht er sich da nie gedanken drum, und mag auch nicht so gern auf mich hören und macht das ganz gern so, wie er meint. wäre ja auch nicht schlimm, wenn er ahnung von notariat hätte, hat er aber leider nicht einiges kann ich mit meinem wissen auffangen, aber wenn ich dann irgendwo auf dem schlauch stehe, ist er leider auch keine große hilfe für mich.

na ja, werd dann mal berichten, was daraus geworden ist. falls das jemanden hier interessiert