Kaufvertrag bei Zwangshypothek für WEG

[Notariatsmann]

Der Fragesteller geht doch aber offenbar davon aus, dass eine löschungsfähige Quittung "zumindest nach Schöner/Stöber" den Zahlungszeitpunkt enthalten müsse. Schaut man aber in die von mir angegebenen Randnummer, stellt man fest, dass das nur für einen Sonderfall mit zwischenzeitlichem Eigentumswechsel gilt, von dem ich ausgehe, dass er hier nicht vorliegt. Die dort zitierte Rechtsprechung bezieht sich auch auf diesen Sonderfall. Dass das dortige Grundbuchamt dementgegen auch für den Normalfall ohne Eigentumswechsel eine solche Meinung vertritt, ist vor diesem Hintergrund vllt. auch nicht in der angenommenen Allgemeinheit zutreffend. Eine solche Mindermeinung würde aus meiner Sicht auch keinen großen Sinn machen, weil sich ohne Eigentumswechsel die Frage ob Fremdrecht noch des Alteigentümers oder Eigentümerrecht des Neueigentümers eigentlich nicht stellen kann. Da mag also noch zusätzliches Klärungspotential bestehen.

[Jupp03/11]

Wenn einem Notar bekannt ist, dass die Quittung des Verwalters vom GBA nicht anerkannt wird, dann darf er den Kaufpreis nicht fällig stellen. Wir drehen uns hier im Kreis.
Es bringt auch keine Rücksprache mit dem Rechtspfleger irgendwas, da die Zuständigkeit wechseln könnte.

[Okudera]

Ich kann gerne den schöner/atöber noch mal befragen.

Sicher ist aber, dass die löschungsfähige Quittung den Zahlenden bezeichnen muss. Dies kann bei der im Voraus erteilten Quittung nicht angegeben werden.
Denn wenn ein dritter- also nicht der Eigentümer zahlt - dann entsteht keine eigentümergrundschuld, sondern die Hypothek geht als akzessorisches Recht auf dem dritten über.
Zusätzliches Thema: hier zahlt zwar ein dritter (nämlich der Käufer), dies aber auf Anweisung des Käufers. Das hat das gba aber noch nicht thematisiert.

[Jupp03/11]

Reicht der Kaufpreis aus, um alles zu bezahlen?

[Notariatsmann]

Sicher ist aber, dass die löschungsfähige Quittung den Zahlenden bezeichnen muss. Dies kann bei der im Voraus erteilten Quittung nicht angegeben werden.

Naja, die Zahlung wird doch realistisch nur durch den verpflichteten Eigentümer/pers. Schuldner erwartet und wird auch durch diesen (aus Kaufpreismitteln unter Zahlungsanweisung an den Käufer) erfolgen. Wenn der Verwalter keine Probleme damit hat, im Voraus unter Treuhandauflage zu erklären, dass er durch den Eigentümer/pers. Schuldner befriedigt wurde, sollte insoweit auch kein Problem bestehen. Wenn der Verwalter allerdings überhaupt nicht bereit sein sollte, die Quittung im Voraus unter Treuhandauflage zu erstellen, hätte sich das Thema insoweit ohnehin erledigt.

[Okudera]

Was realistisch erwartet wird, dürfte keine rolle spielen.

Die Angabe des zahlenden ist aus folgendem Gründe wichtig:
Die Hypothek ist ein akzessorisches sicherungsmittel. Sie folgt der Forderung.
Zahlt ein dritter auf die gesicherte Forderung, so geht diese Forderung auf ihn über - und damit auch die Hypothek.
Der Dritte muss aber nicht zwangsläufig der Käufer oder dessen Bank sein (wobei sich hier jeweils die Frage stellt, ob die kaufpreisschuld und/oder die Schuld des Eigentümers gegenüber dem Hypothekengläubiger erfüllt wird).
Denkbar war also auch, dass der klamme Käufer Mutti oder Onkel bittet, ihn von der Schuld des Hypothekengläubigers zu befreien. Dann steht die Forderung und die Hypothek Mutti/Onkel zu. Die löschungsfähige Quittung wäre nicht brauchbar.

Daher ist (zumindest nach Schöner/Stöber) zurecht die Angabe des leistenden in der löschungsfähigen Quittung erforderlich.
Eine im Voraus erteilte quittung kann vom Grundbuchamt daher nicht als inhaltlich richtig angesehen werden. Zudem kann eine Quittung wegen des Wortlauts des 368 bgb nicht im Voraus erteilt werden.

Im konkreten Fall habe ich es für Zwecke der Fälligkeit ausreichen lassen (und so geregelt), dass die unwiderruflich Verpflichtung zur Abgabe einer löschungsfähigen Quittung nach Zahlung ausreichen soll. Dies wurde mit der kaufpreisfinanzierenden Bank abgestimmt.