Hallo zusammen!
Unsere Formulierung zur Maklercourtage im Vertrag sieht wie folgt aus:
Wie rechne ich ab?
Maklercourtage
Die Vertragsparteien bestätigen durch ihre Unterschrift unter diesen Vertrag, dass die Vermittlung dieses Kaufes durch die Immobilienmaklerin X zustande gekommen ist.
Die Käufer verpflichten sich als Gesamtschuldner an die vorgenannte Maklerin nach Unterzeichnung dieses Vertrages und Rechnungsstellung eine Maklercourtage in Höhe von insgesamt 2.380,00 € (= 5,95 % aus 40.000,00 €), in Worten: zweitausenddreihundertachtzig EURO, zu zahlen.
Wegen der Zahlung dieser Maklercourtage in der Höhe von 2.380,00 € unterwerfen sich die Käufer der Immobilienmaklerin X gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr jeweiliges gesamtes Vermögen. Der Notar wird bevollmächtigt, der Immobilienmaklerin X jederzeit, ohne Prüfung der Berechtigung, insoweit eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen.
Die von den Käufern zu leistende Maklercourtage ist mit Abschluss des Kaufvertrages zur Zahlung an die Immobilienmaklerin X fällig und mit befreiender Wirkung nach Rechnungsstellung auf das in der Rechnung angegebene Konto zu zahlen.
Der Notar hat die Parteien darüber belehrt, dass die Aufnahme der Zahlungsverpflichtung hinsichtlich der Maklercourtage in der vorstehenden Form möglicherweise weitere Grunderwerbsteuern und weitergehende Notargebühren auslöst. Gleichwohl wünschten die Parteien die Aufnahme dieser Bestimmung in dem gewählten Wortlaut in dieser Urkunde.
Im Streifzug, 10. Auflage, Rd.-Nr.: 1730 steht:
"Verpflichten sich Verkäufer und Käufer jeder für sich gegenüber dem Makler zur Zahlung von Maklerprovisionen mit oder ohne Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, handelt es sich um einseitige Schuldanerkenntnisse gegenüber dem Makler, für die eine 1,0-Gebühr nach KV-Nr. 21200 anfällt."
Da in der obigen Formulierung auch von einer "Zahlungsverpflichtung" die Rede ist, würde ich so abrechnen.
Oder liege ich falsch und es ist doch ein Vertrag zugunsten Dritter mit einer 2,0-Gebühr?
Für eine kurze Aufklärung wäre ich dankbar!
Gruß von der Greenhill
Maklercourtage - Einseitiges Schuldanerkenntnis?
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Jupp03/11
Greenhill hat geschrieben:Hallo zusammen!
Unsere Formulierung zur Maklercourtage im Vertrag sieht wie folgt aus:
Wie rechne ich ab?
Maklercourtage
Die Vertragsparteien bestätigen durch ihre Unterschrift unter diesen Vertrag, dass die Vermittlung dieses Kaufes durch die Immobilienmaklerin X zustande gekommen ist.
Die Käufer verpflichten sich als Gesamtschuldner an die vorgenannte Maklerin nach Unterzeichnung dieses Vertrages und Rechnungsstellung eine Maklercourtage in Höhe von insgesamt 2.380,00 € (= 5,95 % aus 40.000,00 €), in Worten: zweitausenddreihundertachtzig EURO, zu zahlen.
Wegen der Zahlung dieser Maklercourtage in der Höhe von 2.380,00 € unterwerfen sich die Käufer der Immobilienmaklerin X gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr jeweiliges gesamtes Vermögen. Der Notar wird bevollmächtigt, der Immobilienmaklerin X jederzeit, ohne Prüfung der Berechtigung, insoweit eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen.
Die von den Käufern zu leistende Maklercourtage ist mit Abschluss des Kaufvertrages zur Zahlung an die Immobilienmaklerin X fällig und mit befreiender Wirkung nach Rechnungsstellung auf das in der Rechnung angegebene Konto zu zahlen.
Der Notar hat die Parteien darüber belehrt, dass die Aufnahme der Zahlungsverpflichtung hinsichtlich der Maklercourtage in der vorstehenden Form möglicherweise weitere Grunderwerbsteuern und weitergehende Notargebühren auslöst. Gleichwohl wünschten die Parteien die Aufnahme dieser Bestimmung in dem gewählten Wortlaut in dieser Urkunde.
Der einzige, der das "wünscht", ist der Makler.
Im Streifzug, 10. Auflage, Rd.-Nr.: 1730 steht:
"Verpflichten sich Verkäufer und Käufer jeder für sich gegenüber dem Makler zur Zahlung von Maklerprovisionen mit oder ohne Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, handelt es sich um einseitige Schuldanerkenntnisse gegenüber dem Makler, für die eine 1,0-Gebühr nach KV-Nr. 21200 anfällt."
Da in der obigen Formulierung auch von einer "Zahlungsverpflichtung" die Rede ist, würde ich so abrechnen.
Oder liege ich falsch und es ist doch ein Vertrag zugunsten Dritter mit einer 2,0-Gebühr?
Für eine kurze Aufklärung wäre ich dankbar!
Gruß von der Greenhill
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Martin Filzek
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- Beruf: Fachbuchautor KostenO/GNotKG), freibeuflicher Dozent, früher Notariatsmitarbeiter bzw. -BV
Der kritische Zwischenruf von Jupp ist sicher berechtigt. Die hier wiedergegebene Maklerklausel scheint mir auf den ersten Blick auch nicht eindeutig und evtl. auch nicht im Interesse der unmittelbaren Vertragsbeteiligten zu sein, ganz überwiegend sieht man insbesondere die ZV.-Unterwerfung wegen der Provision kritisch und dass die Position des Maklers mehr als nötig durch die gewählten - und wohl auch nicht eindeutigen - Formulierungen verstärkt wird. In der Tat bleibt vielleicht unklar, ob es ein Vertrag zugunsten Dritter ist oder ein einseitiges Schuldanerkenntnis. Weiter bleibt unklar, wer denn den Makler beauftragt hat, und ob in der Übernahme der Provision durch den Käufer (für den Fall, dass der Verkäufer der Auftraggeber war oder beide) eine ganze oder teilweise Übernahme von den Verkäufer betreffenden Verpflichtungen liegt, die dann zu einer Erhöhung des Wertes des Kaufvertrages nach § 47 GNotKG (weitere neben dem Kaufpreis übernommene Verpflichtungen) darstellt, die dann natürlich auch die Grunderwerbsteuer entsprechend erhöhen würde. Das würde man, so wie die Formulierungen jetzt aussehen, nachträglich erst durch Anfrage des Finanzamts bei den Beteiligten bzw. wohl evtl. auch bei dem Notar klären müssen - und das ist für einen Notar, der möglichst den Willen der Beteiligten wiedergebende Regelungen beurkunden soll und das möglichst zweifelsfrei und eindeutig tun soll, also nicht der "Idealfall" einer Maklerklausel, um es soweit wie möglich diplomatisch auszudrücken.
Hinzuweisen ist auf BGH Urt. vom 24.11.2014 NotSt (Brfg) 1/14 DNotZ 2015, 461 m. Anm. Rachlitz = NotBZ 2015, 189 mit Anm. Suppliet = ZNotP 2015, 71 = NJW 2015, 1883 = Pelikan, Notar 2015, 153, 161 und Nichtannahmebeschluss des BVerfG hierzu (letztes Heft DNotZ und andere Veröffentlichungen), sowie das Rundschreiben Nr. 5/2015 der BNotK vom 2.6.2015.Vgl. auch Wudy, Zeitschrift Notar 2015, 240 ff., 243 f.
Es mag durchaus in Einzelfällen möglich und sinnvoll sein, Maklerklauseln aufzunehmen, etwa um zur Sicherheit eines Verkäufers, der sich darauf verlässt, dass eine Maklerprovision absprachegemäß von Käufer übernommen wird, abgesichert ist, oder Fälle, wo die Ausübung eines Vorkaufrechts droht und sichergestellt werden soll, dass der Vorkaufsberechtigte unter Umständen auch nur unter Übernahme der Maklerprovision erwerben kann und sie nicht auf einem Beteiligten weiterhin ruht, der letztlich gar nicht das Grundstück bekommt, usw.
Überwiegend wird wegen der Interessen der Vertragsbeteiligten selbst geraten, in der Mehrzahl der Fälle, wenn überhaupt,mit deklaratorischen Klauseln zu arbeiten, bei denen auf außerhalb der Urkunde mit dem Makler Vereinbartes nur verwiesen wird, ohne dass es die Kosten erhöht. Vgl. hierzu auch vor einigen Heften JurBüro Dr. Schmidt in der Anmerkung zu der auch dort abgedruckten BGH-Entscheidung ...
Dies soll nur eine erste kurze, nicht abschließende Behandlung des Themas sein, die ich demnächst für die neuen Seminare im 2. Halbjahr 2015 (siehe unter Berufsbezogenes, Aus- und 'Weiterbildung in diesem Forum unter Seminare, Eintrag von August 2015, Termine auch bei filzek.de unter Seminare) eingehender ausarbeiten werde.
Ob, soweit eine notarkostenpflichtige (da gegenstandsverschiedene wegen eines Schuldanerkenntnisses oder Vertrag zugunsten Dritter) Erhöhung eintritt, hängt dann im Einzelfall natürlich auch von den Werten ab - bei der Vergleichsberechnung nach § 94 I GNotKG wird aus dem zusammengerechneten Betrag von Wert des Kaufvertrags und Makler-Anerkenntnis oft nicht die nächste Gebührenstufe überschritten, so dass u. U. gar keine Erhöhung eintritt. Im Beispielsfall ist wie gesagt unklar, ob sich zudem der Wert des Kaufvertrags auch erhöht, weil unklar bleibt, ob der Käufer eine ganz oder tlw. von Verkäüfer geschuldete Provision übernommen hat (was auch schädlich für Grunderwerbsteuerbemessung wäre, deshalb wird häufig so formuliert, dass gesagt wird, der Käufer habe den Makler beauftragt, und deshalb zahle er ihm die und die Provision, dies erhöht dann den Wert des Kaufvertrags nicht und auch nicht die Grunderwerbsteuer und wäre ggf. nur wegen der Gegenstandsverschieddenheit des Anerkenntnisses bzw. des Vertrags zugunsten Dritter werterhöhend wegen §§ 35 I, 86 II bei Beurkundungs- und Vollzugs- und Betreuungsgebühren, siehe §§ 112, 113 I.
Und wie gesagt: Uneindeutige unklare Klauseln wie das im Beispielsfall Berichtete werden aus den genannten Gründen immer weniger und sollten daher kritisch überprüft und verbessert werden.
Hinzuweisen ist auf BGH Urt. vom 24.11.2014 NotSt (Brfg) 1/14 DNotZ 2015, 461 m. Anm. Rachlitz = NotBZ 2015, 189 mit Anm. Suppliet = ZNotP 2015, 71 = NJW 2015, 1883 = Pelikan, Notar 2015, 153, 161 und Nichtannahmebeschluss des BVerfG hierzu (letztes Heft DNotZ und andere Veröffentlichungen), sowie das Rundschreiben Nr. 5/2015 der BNotK vom 2.6.2015.Vgl. auch Wudy, Zeitschrift Notar 2015, 240 ff., 243 f.
Es mag durchaus in Einzelfällen möglich und sinnvoll sein, Maklerklauseln aufzunehmen, etwa um zur Sicherheit eines Verkäufers, der sich darauf verlässt, dass eine Maklerprovision absprachegemäß von Käufer übernommen wird, abgesichert ist, oder Fälle, wo die Ausübung eines Vorkaufrechts droht und sichergestellt werden soll, dass der Vorkaufsberechtigte unter Umständen auch nur unter Übernahme der Maklerprovision erwerben kann und sie nicht auf einem Beteiligten weiterhin ruht, der letztlich gar nicht das Grundstück bekommt, usw.
Überwiegend wird wegen der Interessen der Vertragsbeteiligten selbst geraten, in der Mehrzahl der Fälle, wenn überhaupt,mit deklaratorischen Klauseln zu arbeiten, bei denen auf außerhalb der Urkunde mit dem Makler Vereinbartes nur verwiesen wird, ohne dass es die Kosten erhöht. Vgl. hierzu auch vor einigen Heften JurBüro Dr. Schmidt in der Anmerkung zu der auch dort abgedruckten BGH-Entscheidung ...
Dies soll nur eine erste kurze, nicht abschließende Behandlung des Themas sein, die ich demnächst für die neuen Seminare im 2. Halbjahr 2015 (siehe unter Berufsbezogenes, Aus- und 'Weiterbildung in diesem Forum unter Seminare, Eintrag von August 2015, Termine auch bei filzek.de unter Seminare) eingehender ausarbeiten werde.
Ob, soweit eine notarkostenpflichtige (da gegenstandsverschiedene wegen eines Schuldanerkenntnisses oder Vertrag zugunsten Dritter) Erhöhung eintritt, hängt dann im Einzelfall natürlich auch von den Werten ab - bei der Vergleichsberechnung nach § 94 I GNotKG wird aus dem zusammengerechneten Betrag von Wert des Kaufvertrags und Makler-Anerkenntnis oft nicht die nächste Gebührenstufe überschritten, so dass u. U. gar keine Erhöhung eintritt. Im Beispielsfall ist wie gesagt unklar, ob sich zudem der Wert des Kaufvertrags auch erhöht, weil unklar bleibt, ob der Käufer eine ganz oder tlw. von Verkäüfer geschuldete Provision übernommen hat (was auch schädlich für Grunderwerbsteuerbemessung wäre, deshalb wird häufig so formuliert, dass gesagt wird, der Käufer habe den Makler beauftragt, und deshalb zahle er ihm die und die Provision, dies erhöht dann den Wert des Kaufvertrags nicht und auch nicht die Grunderwerbsteuer und wäre ggf. nur wegen der Gegenstandsverschieddenheit des Anerkenntnisses bzw. des Vertrags zugunsten Dritter werterhöhend wegen §§ 35 I, 86 II bei Beurkundungs- und Vollzugs- und Betreuungsgebühren, siehe §§ 112, 113 I.
Und wie gesagt: Uneindeutige unklare Klauseln wie das im Beispielsfall Berichtete werden aus den genannten Gründen immer weniger und sollten daher kritisch überprüft und verbessert werden.
Fragen zum GNotKG? http://www.filzek.de
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Revisor
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Den kritischen Hinweisen zur Beurkundung von Maklerklauseln (unabhängig von der Kostenfrage) ist voll und ganz zuzustimmen. Im hiesigen Bezirk wird die Zulässigkeit derartiger Maklerklauseln im Rahmen der Geschäftsprüfung geprüft.
Das Rundschreiben der Notarkammer, auf das Martin Filzek auch hinweist, findet sich unter http://www.bnotk.de/Bundesnotarkammer/A ... 015_05.php.
Das Rundschreiben der Notarkammer, auf das Martin Filzek auch hinweist, findet sich unter http://www.bnotk.de/Bundesnotarkammer/A ... 015_05.php.
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Greenhill
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@Jupp: Ist ja anscheinend echt eine unglückliche Formulierung von meinem Chef. Ich werde ihn darauf hinweisen. Vielen Dank!
@MF: Ach so ist das. Dann brauche ich mich auch nicht zu wundern, warum ich immer solche Probleme habe, die korrekten Gebühren für die Maklercourtage zu finden! Es liegt an der fehlerhaften Formulierung! Das werde ich meinem Chef einmal nahelegen. Auch, dass es üblich ist, eher mit deklaratorischen Klauseln zu arbeiten. Ganz herzlichen Dank für die Aufklärung!
@Revisor:
Ich wünsche ein schönes Wochenende!
@MF: Ach so ist das. Dann brauche ich mich auch nicht zu wundern, warum ich immer solche Probleme habe, die korrekten Gebühren für die Maklercourtage zu finden! Es liegt an der fehlerhaften Formulierung! Das werde ich meinem Chef einmal nahelegen. Auch, dass es üblich ist, eher mit deklaratorischen Klauseln zu arbeiten. Ganz herzlichen Dank für die Aufklärung!
@Revisor:
Gut zu wissen! Noch ein Grund mehr, die Maklerklausel noch einmal genau unter die Lupe zu nehmen! Vielen Dank für den Beitrag und auch für den Link! Habe ich mir ausgedruckt.Im hiesigen Bezirk wird die Zulässigkeit derartiger Maklerklauseln im Rahmen der Geschäftsprüfung geprüft.
Ich wünsche ein schönes Wochenende!
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Greenhill
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Ich habe nun mit meinem Chef gesprochen. Er sagt, dass er in den aktuelleren Verträgen bereits die Maklerklausel umformuliert hat. Hier also einmal seine aktuelle Formulierung, welche ich als einseitiges Schuldanerkenntnis abrechnen soll. Ist die Formulierung so in Ordnung?
Maklercourtage
Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Vermittlung bzw. der Nachweis dieses Vertrages durch die Firma X erfolgt ist.
Die Käufer verpflichten sich, an den Makler eine Courtage in Höhe von 2.856,00 € (in Worten: zweitausendachthundertsechsundfünfzig EURO) inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer in Höhe von zurzeit 19 v.H. zu zahlen.
Die Maklercourtage ist fällig sofort ab heute und auf folgendes Konto des Maklers zu zahlen:
Bankinstitut:
IBAN:
BIC:
Der Anspruch auf Zahlung der Maklercourtage besteht im Falle einer Ausübung eines Vorkaufsrechtes auch gegenüber dem eintretenden Vorkaufsberechtigten.
Eine Unterwerfung der Käufer unter die sofortige Zwangsvollstreckung hinsichtlich der von ihnen zu leistenden Maklercourtage wurde allseits ausdrücklich nicht gewünscht.
Der Notar hat die Parteien darüber belehrt, dass die Aufnahme der Zahlungsverpflichtung hinsichtlich der Maklercourtage in der vorstehenden Form möglicherweise weitere Grunderwerbsteuern sowie weitergehende Notargebühren auslöst. Gleichwohl wünschten die Parteien die Aufnahme dieser Bestimmung in dem gewählten Wortlaut in dieser Urkunde.
Maklercourtage
Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Vermittlung bzw. der Nachweis dieses Vertrages durch die Firma X erfolgt ist.
Die Käufer verpflichten sich, an den Makler eine Courtage in Höhe von 2.856,00 € (in Worten: zweitausendachthundertsechsundfünfzig EURO) inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer in Höhe von zurzeit 19 v.H. zu zahlen.
Die Maklercourtage ist fällig sofort ab heute und auf folgendes Konto des Maklers zu zahlen:
Bankinstitut:
IBAN:
BIC:
Der Anspruch auf Zahlung der Maklercourtage besteht im Falle einer Ausübung eines Vorkaufsrechtes auch gegenüber dem eintretenden Vorkaufsberechtigten.
Eine Unterwerfung der Käufer unter die sofortige Zwangsvollstreckung hinsichtlich der von ihnen zu leistenden Maklercourtage wurde allseits ausdrücklich nicht gewünscht.
Der Notar hat die Parteien darüber belehrt, dass die Aufnahme der Zahlungsverpflichtung hinsichtlich der Maklercourtage in der vorstehenden Form möglicherweise weitere Grunderwerbsteuern sowie weitergehende Notargebühren auslöst. Gleichwohl wünschten die Parteien die Aufnahme dieser Bestimmung in dem gewählten Wortlaut in dieser Urkunde.
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Jupp03/11
Die Maklercourtage ist fällig sofort ab heute und auf folgendes Konto des Maklers zu zahlen:
Bankinstitut:
IBAN:
BIC:
[/i]
Seit wann übernimmt ein Notar die Arbeit des Maklers. Die Rechnung sollte der Makler schon selbst schreiben unter Angabe seiner Bankverbindung. Außerdem hat er die MWSt. auszuweisen in seiner Rechnung. Und erst wenn der Käufer diese Rechnung hat, kann er zahlen, vorher ist die Provision nicht fällig.
Der Hinweis auf Vorkaufsrechte wurde in etwa von mir auch so formuliert. Es wurde dann aber eine abweichende Fälligkeit der Provision gewählt, nämlich die, dass zur Fälligkeit der Provision die Verzichtserklärungen der Vorkaufsberechtigten dem Notar vorliegen müssen, natürlich mit Ausnahme der Vorkaufsrechte nach Baugesetzbuch und Grundstücksverkehrsgesetz. Der Notar wird den Makler und den Käufer entsprechend unterrichten.
Bankinstitut:
IBAN:
BIC:
[/i]
Seit wann übernimmt ein Notar die Arbeit des Maklers. Die Rechnung sollte der Makler schon selbst schreiben unter Angabe seiner Bankverbindung. Außerdem hat er die MWSt. auszuweisen in seiner Rechnung. Und erst wenn der Käufer diese Rechnung hat, kann er zahlen, vorher ist die Provision nicht fällig.
Der Hinweis auf Vorkaufsrechte wurde in etwa von mir auch so formuliert. Es wurde dann aber eine abweichende Fälligkeit der Provision gewählt, nämlich die, dass zur Fälligkeit der Provision die Verzichtserklärungen der Vorkaufsberechtigten dem Notar vorliegen müssen, natürlich mit Ausnahme der Vorkaufsrechte nach Baugesetzbuch und Grundstücksverkehrsgesetz. Der Notar wird den Makler und den Käufer entsprechend unterrichten.
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Martin Filzek
- Foreno-Inventar
- Beiträge: 2204
- Registriert: 30.05.2008, 16:23
- Beruf: Fachbuchautor KostenO/GNotKG), freibeuflicher Dozent, früher Notariatsmitarbeiter bzw. -BV
Mir missfällt vor allem noch, dass auch in der zuletzt vorgeschlagenen Form nicht zu erkennen ist, ob es sich um eine Abwälzungsvereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer handelt (siehe hierzu das von Revisor verlinkte Rundschreiben der Bundesnotarkammer unter D. und natürlich auch in den übrigen Teilen), das heißt, ob es so ist, dass eine nur bzw. auch vom Verkäufer (als Auftraggeber?) geschuldete Provision jetzt vom Käufer im Vertrag ganz oder teilweise (bei beiderseitigem Auftrag) übernommen wird.
Deshalb ist weder für das Finanzamt klar, ob es die Maklerprovision ganz oder teilweise zum steuerpflichtigen Entgelt hinzurechnen muss, noch weiß der Notar, ob zum Wert des Kaufvertrags nach § 47 S. 2 die halbe oder ganze Provision hinzuzurechnen ist ( n e b e n der Hinzrechnung gem. §§ 35 I, 86 II für das zum Kaufvertrag gegenstandsverschiedene Schuldanerkenntnis bzw. Vertrag zugunsten Dritter). Die entsprechende Klärung, ob es eine abwälzende Vereinbarung war und somit der Wert des Kaufvertrags selbst zu erhöhen ist, muss der Notar schon wegen der Ermittlung des richtigen Geschäftswerts machen, und eine entsprechende Ergänzung ist natürlich auch etwas, was den Beteiligten-Willen und die Tragweite der Erklärungen dann vollständiger in der Urkunde wiedergeben würde.
Deshalb ist weder für das Finanzamt klar, ob es die Maklerprovision ganz oder teilweise zum steuerpflichtigen Entgelt hinzurechnen muss, noch weiß der Notar, ob zum Wert des Kaufvertrags nach § 47 S. 2 die halbe oder ganze Provision hinzuzurechnen ist ( n e b e n der Hinzrechnung gem. §§ 35 I, 86 II für das zum Kaufvertrag gegenstandsverschiedene Schuldanerkenntnis bzw. Vertrag zugunsten Dritter). Die entsprechende Klärung, ob es eine abwälzende Vereinbarung war und somit der Wert des Kaufvertrags selbst zu erhöhen ist, muss der Notar schon wegen der Ermittlung des richtigen Geschäftswerts machen, und eine entsprechende Ergänzung ist natürlich auch etwas, was den Beteiligten-Willen und die Tragweite der Erklärungen dann vollständiger in der Urkunde wiedergeben würde.
Fragen zum GNotKG? http://www.filzek.de
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Jupp03/11
Es wird sich um eine Erklärung des Inhalts handeln, dass ausschließlich der Käufer den eingestellten Betrag schuldet. Ansonsten hätte der Notar eine andere Klausel verwendet unter schuldrechtlicher Freistellung des Verkäufers.