Kaufvertrag nach Ausübung Vorkaufsrecht - Kosten

[andydomingo]

Ein Vorkaufsberechtigter hat ein Vorkaufsrecht ausgeübt. Es soll nunmehr zwischen Vorkaufsberechtigtem und Verkäufer die Auflassung beurkundet werden sowie sonstige Regelungen, die für dieses Rechtsverhältnis relevant sind. Es stellt sich die Frage nach der Bewertung der sonstigen Regelungen.

Zur Verdeutlichung, weil es manche Kollegen leider schematisch und falsch machen:
Mit wirksamer Vorkaufsrechtsausübung kommt der Kauf mit dem Vorkaufsberechtigtem und dem Verkäufer gemäß den Bestimmungen des Erstkaufs zustande. Soweit man also immer wieder liest: "Die Beteiligten schließen folgenden Kaufvertrag...", ist das falsch. Der Kaufvertrag existiert schon.

Dennoch benötigt man eine Urkunde (vgl. Krauß, Immobilienkaufverträge, 8. Auflage, Rn. 5531 Muster XXXIII). Allerdings sind zwischen Vorkaufsberechtigtem und Verkäufer noch keine Regelungen enthalten bzgl. Grundbucherklärungen, Vollmachten (insbesondere nicht Finanzierungsvollmacht), Abwicklungsvollmachten bzgl. Notar. Ferner hat der BGH auch entschieden, dass eine Fälligkeitsregelung aus dem Erstvertrag nicht bindend ist, wenn sie zu einem Zeitpunkt vor Ausübung des VKR getroffen ist.


Die Frage ist daher, wie die Folgeurkunde kostenrechtlich zu bewerten ist. Es handelt sich mE um eine Art Änderungsvertrag bzgl. des Erstvertrages, sodass ein Teilwert denkbar ist. Hochgetrieben wird der Wert natürlich durch die Finanzierungsvollmacht ggf; aber für den Fall, dass keine Finanzierungsvollmacht benötigt wird, könnte man doch in Anwendung von § 36 Abs. 1 ggf. zu einem Teilwert gelangen.

Für Einschätzungen hierzu wäre ich dankbar.
Gruß
Andydomingo

[Martin Filzek]

Ja, das sind alles sehr komplexe schwierige Fragen, die eine genaue Betrachtung des jeweiligen (häufig sehr unterschiedlichen) Einzelfalls erfordern, wie ich sie in den letzten Jahren gelegentlich bei dem Notarkosten-Dienst in zeitintensiven - aber dennoch günstig berechneten - Kurzgutachten mit Bewertungsvorschlägen für Einsender anonymisierter Urkunden (vgl. Details bei "Noarkosten-Dienst" in www.filzek.de) bearbeitet habe, und auf die ich soweit für auch diesen Einzelfall zutreffend dann gern zurückgreifen würde im Fall eines - nur entgeltlich möglichen wegen der vielen Zeit für Einzelfallprüfung, Recherche usw. - möglichen Auftrags zu einem solchen konkreten Bewertungsvorschlags.
In Kurzform ohne Anspruch auf Vollständigkeit hier ca. drei Stellen, an denen das Problem ansatzweise in verfügbarer Anleitungsliteratur behandelt ist, zur ggf. eigenen Weiterarbeit damit: Ländernotarkasse Leipzig, Leipziger Kostenspiegel, 2. Aufl. 2017, Rn. 2.1319 ff., für eine häufige dreiseitige Vereinbarung Rn. 2.816 ff., Fall 66; Diehn, Notarkostenberechnungen, 5. Aufl. 2017, Rn. 517 ff., ders. in Notarkostenrecht, 1. Aufl. 2017, Rn. 407 f. (Diehn jeweils mit der nicht näher begründeten Meinung, Vollzugs- und Betreuungsgebühren könnten nicht zwei mal abgerechnet werden, wozu ich keine gesetzliche Grundlage sehe, da ja diese grundsätzlich je gesondertem Beurkundugnsverfahren entstehen können).