Hallo !

Ich habe hier einen Kaufvertrag vorliegen der beurkundet wurde.

1. Nun wurde zwischen dem Verkäufer (Sohn und Mutter in Erbengemeinschaft) und Käufer (nicht verwandt mit den Verkäufern) ein Vorkaufsrecht für den Sohn vereinbart, dass dieser das Objekt in 10 Jahren wieder erwerben kann. Es soll auch auf etwaige Nachfolger übergehen.

Kann man hier den Wert zur Hälfte zum Kaufpreis hinzurechnen?

2. Es wurde eine schuldrechliche Verpflichtung vereinbart über ein Mietverhältnis für die Mutter - für lebenslang und für den Sohn - für 10 Jahre (es ist aber kein Mietvertrag geschlossen worden). Darf man dieses Berücksichtigen?

Kathi1995 hat geschrieben:Hallo !

Ich habe hier einen Kaufvertrag vorliegen der beurkundet wurde.

1. Nun wurde zwischen dem Verkäufer (Sohn und Mutter in Erbengemeinschaft) und Käufer (nicht verwandt mit den Verkäufern) ein Vorkaufsrecht für den Sohn vereinbart, dass dieser das Objekt in 10 Jahren wieder erwerben kann. Es soll auch auf etwaige Nachfolger übergehen.

Kann man hier den Wert zur Hälfte zum Kaufpreis hinzurechnen?

2. Es wurde eine schuldrechliche Verpflichtung vereinbart über ein Mietverhältnis für die Mutter - für lebenslang und für den Sohn - für 10 Jahre (es ist aber kein Mietvertrag geschlossen worden). Darf man dieses Berücksichtigen?

Zunächst mal gehe ich davon aus, dass die Formulierung "1. Nun wurde ..." wegen der Frage am Ende von 1. ("... zum Kaufpreis hinzurechnen?") so zu verstehen ist, dass "nun" nicht bedeutet, in einer späteren, der Kaufvertragsurkunde nachfolgenden gesonderten Urkunde, sondern dass alle Erklärungen einschließlich Kaufvertrag sich in einer Urkunde befinden.

Dann ist wenn ich mich nicht irre der Käuferleistung Kaufpreis nach § 47 S. 2 der Wert des Rückkaufrechts hinzu zu rechnen, § 51 S. 2 mit dem halben Wert, wobei zu überlegen ist, ob nach § 51 III wegen der aufschiebenden Frist erst nach 10 Jahren auch ein geringerer Wert möglich ist, z. B. statt 50 % des Verkehrswerts § 46 nur 25 - 30 %; schwierige Frage im Einzelfall, in Kommentarliteratur wahrscheinlich überwiegend skeptisch beurteilt und 50 % dürften vertretbar sein). Nach § 47 S. 2 wäre noch ein Wertvergleich mit dem Verkehrswert des Grundstücks § 46 als Austauschleistung erforderlich; aber wahrscheinlich ist der genaue Verkehrswert nicht bekannt und höchstwahrscheinlich dürfte die Summe der Käuferleistungen den höheren Wert haben, der bei Austauschverträgen auch allgemein nach § 97 III immer maßgeblich ist.

Die vertragliche Verpflichtung zum Mietvertrag ist ebenfalls entweder nach § 47 S. 2 weitere Leistung neben dem Kaufpreis und hinzuzurechnen oder gegenstandsverschieden nach §§ 35, 86 und mit dem Wert nach § 99 (fünffacher Jahresbetrag der zu erfragenden Miete) hinzu zu rechnen. Die Verpflchtung zu dem Abschluss eines solchen Mietvertrags ist m. E. gleich zu bewerten wie der Fall, dass der konkrete ganze Mietvertrag mit beurkundet würde.

Etwaige Vollzugs- und Betreuungsgebühren (vgl. §§ 112, 113 I) hätten denselben Gesamtwert des Beurkundungsverfahrens.

Alles vorbehaltlich Irrtum und genauerer Kenntnis der konkreten Vereinbarungen in der Urkunde.

Es besteht die Möglichkeit, komplizierte Fragen zur Entlastung von Notar und Mitarbeitern (auch Notarinnen und Mitarbeiterinnen) zur Erstellung eines Bewertungsvorschlags teilanonymisiert an mich zu senden, vgl. Angebot unter "Notarkosten-Dienst" bei Internetseite filzek.de. Dort sind unter "Seminare" auch die nächsten Seminare zum Notarkostenrecht in acht Städten im 2. Halbjahr 2016 jetzt aufgenommen: am 10.10. in Hamburg, 12.10. Berlin, 4.11.Bochum, 7.11. Münster, 9.11. Bremen, 16.11. Hannover, 18.11. Frankfurt a. M. und 24.11. in Husum.

Alles wurde in einem Vertrag geregelt . Also ich habe das Vorkaufsrecht mit der Hälfte des Verkehrswertes berechnet und das mit dem Mietvertrag nach 52 GNotKG .. Aber das wird dann ja vermutlich falsch sein .

Das ist ein sehr wahrscheinlicher Fehler, der wahrscheinlich vielen passieren würde, da die spezialgesetzliche Regelung für Mietverträge, jetzt in § 99 GNotKG, weniger bekannt ist als § 52. Ich denke schon, dass der Höchstwert aus § 99 mit dem fünffachen (jährlichen) Mietzinsbetrag nicht überschritten werden kann.