Hallo Foris ,
ich bin immer wieder unsicher wann eine notarielle Beurk. wirklich gesetzlich vorgeschrieben ist, und wann eine notarielle Begl ausreichend ist. Deswegen meine Frage:

Bei welchen Rgesch., wie z.B. Immo-KV, ist es gesetzlich zwingend vorgeschrieben eine Beurk durchführen zu lassen?
Bei welchen Rgesch. ist nur eine Begl gesetzlich gefordert und auf eine Beurk kann verzichtet werden wenn der Klient es möchte?

Gibt es hierzu Listen wo übersichtlich dargestellt ist was gesetzlich vorgeschrieben ist, oder hat jemand von euch vielleicht Infos dazu die er hier posten kann?

Wäre echt ein große Hilfe
Vielen Dank
Klausi

§ 311 b ZPO

Hallo Paralegal6
danke für den Hinweis:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 311b Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

Heißt das, dass auch bei einem KV eines Grundstückes keine notarielle Beurk vorgeschrieben ist, wenn das Grundbuchamt die Eintragung vornimmt?
Macht das Grundbuchamt die Aufflassung und Eintragung ins GB bei einem KV ohne Beurk?

Und wie sieht es z.B aus, bei einer Veräußerungsvollmacht, ist hier eine Beurk. vorgeschrieben oder reicht hier eine Begl.?

Oder bei einer Teilungserklärung, reicht hier für die Eintragung eine Begl. oder braucht man gesetzlich eine Beurk.?
Oder kann ein Eigentümer einfach nur mit einem selber erstellten Teilungserklärung zum Grundbuchamt gehen und diese eintragen lassen?

Das wäre jetzt etwas lang zu erklären Finde die Frage auch etwas merkwürdig für einen NoFa. Wenn du nur Unterschriften beglaubigst, wer macht dann den Entwurf für den KV, wer kümmert sich um Löschungsbewilligung, Vorkaufsrechtsvezichtserklärunge, Auflassungsvormerkung etc?
Im Gesetz steht doch, dass es der Beurkundung bedarf. Die Eintragung im GB behebt dann zwar den Mangel, was aber doch nicht heisst dass es nicht vorgeschrieben ist???

Hallo Paralegal6
du hast natürlich Recht, das der KV oder eine Veräußerungsvollmacht usw. erstmal geschrieben werden muss und die Abwicklung aus vielen Schritten besteht die ins Aufgabenfeld vom Notar und uns fallen.
Aber mich interessiert hier einfach mal der rechtliche Hintergrund. Bei welchen Rechtsgeschläften ist eine Beurk.vorgeschrieben und wann ist eine Begl. juristisch ausreichend ? Ich persönlich habe da keinen wirklichen Überblick.

Wäre super wenn hier jemand weiß, ob es da nicht eine Liste gibt wo man einfach mal nachschauen kann oder wo ich die Info herbekommen kann.
Danke
Klausi

Klausi hat geschrieben:Hallo Paralegal6
danke für den Hinweis:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 311b Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

Heißt das, dass auch bei einem KV eines Grundstückes keine notarielle Beurk vorgeschrieben ist, wenn das Grundbuchamt die Eintragung vornimmt?
Macht das Grundbuchamt die Aufflassung und Eintragung ins GB bei einem KV ohne Beurk?

Und wie sieht es z.B aus, bei einer Veräußerungsvollmacht, ist hier eine Beurk. vorgeschrieben oder reicht hier eine Begl.?

Oder bei einer Teilungserklärung, reicht hier für die Eintragung eine Begl. oder braucht man gesetzlich eine Beurk.?
Oder kann ein Eigentümer einfach nur mit einem selber erstellten Teilungserklärung zum Grundbuchamt gehen und diese eintragen lassen?

Auch ich kann mich wie schon paralegal6 über das Stellen solcher allgemeiner Fragen in einem Internetforum wie diesem nur etwas wundern. Nach der angegebenen PLZ bist du in München - also einer Gegend mit anspruchsvoller Notarfachangestelltenausbildung, oder bist du erst kürzlich zugezogen oder ohne Ausbildung beim Notar angestellt worden? - und als Beruf ist auch Notarfachangestellter angegeben. "Nenne Beispiele für die Formbedürftigkeit von einzelnen Rechtsgeschäften" waren schon in meiner Ausbildungszeit in den siebziger Jahren als Rechtsanwalts- und Notargehilfe, wo zum Notariat relativ wenig geprüft und unterrichtet wurde im Vergleich zu Nurnotariat-Gegenden - Prüfungsfragen und Berufsschulinhalt. Deshalb habe ich ein wenig Zweifel, ob die Fragen ernst gemeint sind und du nicht die Forenteilnehmer hierdurch auf den Arm nehmen willst.
Andererseits glaube ich ja immer an das Gute im Menschen und sicher ist es zulässig, so etwas zu fragen, und, was mir jetzt auch ganz praktisch vorkommt, zu fragen, ob jemand eine Liste formbedürftiger Rechtsgeschäfte hat, die er posten oder benennen könnte oder sonst Tipps zu dem Thema hat.

Ohne also meine karge Freizeit zu opfern, um in tagelanger Arbeit eine solche Liste, die zudem viele Spezialkenntnisse in den einzelnen Rechtsgebieten erfordert, selbst zu erstellen versuchen, in Kürze einige Hinweise und Sätze von mir, der neugierig bleibt, ob andere vielleicht tatsächlich eine umfangreichere Liste beisteuern können oder sonst zu dem Thema hier weiter helfen können und wollen:

1.
Ich würde als erstes in gängiger Ausbildungsliteratur, wie z. B. dem hervorrragenden Buch Faßbender u.a., Notariatskunde, 18. Aufl. 2014, nachsehen, wo es in den ersten Seiten ein von Peter bearbeitetes Kapitel Formfreiheit und Urkundszwang im Rechtsverkehr (in der mir als Buch vorl. 17. Aufl. Rn. 199 S. 103 ff., habe online auch die 18. Aufl. vorliegen, wo evtl. Randnummer geändert ist, kann ich aber im Moment nicht finden) die verschiedenen im materiellen Recht (BGB, GmbHG usw.) vorgesehenen Formvorschriften in Beispielen vorgestellt werden. Natürlich ist in vielen weiteren inzwischen vorehandenen Ausbildungsbüchern für Notarfachangestellte, z. B. Kersten/Krause/Zimmer, Handbuch für Notarfachangestellte, oder dem weiter vor einiger Zeit erschienenen, wo die Autorennamen unter anderem Bös und Strangmüller sind, wahrscheinlich ähnliche Ausführungen zu dem Thema zu finden, evtl. auch in Reibold/Mitautoren, Praxis des Notariats usw.
Auch in gängigen Formular- und Notarpraxisbüchern wie Kersten/Bühling, Beck`sches Notar-Handbuch, Würzburger Notarhandbuch, wird man da etwas finden in den Seiten zum Beurkundungsrecht und zu Formfragen allgemein.

Allerdings wird es eine die komplexe Materie verkürzende und vereinfachende Vereinfachungsmaschine, die alles in einer wenige Seiten umfassenden kurzen Liste zusammenfasst, wahrscheinlich nicht geben, wenn doch, würde ich sie auch gern sehen.

2.
Dass das Grundbuchamt einen nicht beurkundeten Kaufvertrag über Grundstücke im Grundbuch einträgt und damit zur Heilung des Rechtsgeschäfts beiträgt, dürfte wohl ausgeschlossen sein, denn auch die Formfragen werden natürlich von den Rechtspflegern geprüft und ggf. vor Eintragung beanstandet.

3.
Interessanter wird es bei der Frage, wie sie am Ende des oben zitierten zweiten Beitrags von dir gestellt werden zur Form von Vollmachten und Genehmigungen sowie der Form von Teilungserklärungen usw.:
Die Vollmacht und Genehmigung sind zu beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäften eigentlich formlos, sogar mündlich, wirksam, nur bedarf es nach § 29 GBO des Nachweises mindestens in öffentlich beglaubigter oder notariell beglaubigter Form, um die Eintragung zu bekommen. In der Rechtswissenschaft gibt es wohl eine kleine Minderheit von Meinungen, die fordert, dass auch Vollmachten und Genehmigungen zu Grundstücksveräußerungen dem Formzwang § 311 b BGB unterliegen sollten, um den Schutzzweck (u. a. Schutz vor Übereilung, Rechtssicherheit, Belehrung durch Notar) auch schon dort zu erreichen. Dennoch ist es natürlich herrschende Meinung und in der Rspr. wohl fast unstreitig, dass nur das beurkundete Rechtsgeschäft selbst - auch bei Beurkundung mit Vertretern - dem Beurkundungszwang unterliegt, und nicht die Vollmacht oder Genehmigung zu dem Rechtsgeschäft, die keinem Formzwang unterliegen. Siehe z. B. zu Vertretung und Genehmigung die Kommentierung in Palandt usw.

Bei der Teilungserklärung würde theoretisch - davon wird auch oft Gebrauch gemacht von Firmen mit eigener Rechtsabteilung - die Form § 29 GBO reichen. Praktische Fragen wie z.B. dass bei Verkauf von noch nicht eingetragenem Wohnungseigentum wirksam nur auf eine beurkundete Teilungserklärung nach § 13 a BeurkG Bezug genommen werden kann, sprechen auch hier manchmal dennoch für die u. U. teurere notarielle Beurkundung.

4.
Wenn für einzelne Rechtsgeschäfte oft keine Beurkundungspflicht besteht, werden sie - wegen Formvorschriften bei Grundbuchamt oder Registergericht - oft zwar nur unterschriftsbeglaubigt, wobei zu unterscheiden ist zwischen Urkunden, welche der Notar nur beglaubigt (und die dann der Mandant vollständig entworfen haben muss) und Urkunden, welche der Notar vorher entworfen hat (oder den vom Mandanten gelieferten Entwurf geprüft und ggf. ergänzt hat).
Für den vollständigen Entwurf des Notars sind dabei die entstehenden Kosten in derselben Höhe geregelt wie bei Beurkundung des Notars, für den Fall, dass der Notar den Entwurf geprüft und ggf. ergänzt hat, können durch die 'Bestimmung von Rahmengebühren (§ 92 GNotKG) im vierten Hauptabschnitt des KV für Notare im GNotKG, KV 24100 ff., im Ergebnis geringere Gebühren entstehen, die aber jeweils immer teurer sind als die Kosten der bloßen Unterschriftsbegl. nach KV 25100 f. GNotKG.

Hallo Herr Filzek,

danke, dass sie ihren Sonntag für so eine lange Antwort geopfert haben.
Ich finde Sie haben die Idee einer Liste wirklich literarisch schön zum Ausdruck gebracht:

"Andererseits glaube ich ja immer an das Gute im Menschen und sicher ist es zulässig, so etwas zu fragen, und, was mir jetzt auch ganz praktisch vorkommt, zu fragen, ob jemand eine Liste formbedürftiger Rechtsgeschäfte hat, die er posten oder benennen könnte oder sonst Tipps zu dem Thema hat. (...) in Kürze einige Hinweise und Sätze von mir, der neugierig bleibt, ob andere vielleicht tatsächlich eine umfangreichere Liste beisteuern können oder sonst zu dem Thema hier weiter helfen können und wollen"

Dem kann ich eigentlich nichts hinzufügen - wäre toll wenn es klappt, bin für Anregungen wirklich dankbar.
Wünsche euch allen einen schönen sonnigen Sonntag
Klausi

Hallöchen Ich habe grade mal fix meinen Computer durchforstet..vor meiner Abschlussprüfung habe ich mir für so gut wie alles Listen erstellt.. Ich habe eine kleine Aufzählung - die natürlich nicht ganz vollständig sein wird, wofür ich mich schon einmal entschuldige. Mir hat Sie immer mal wieder geholfen auf den richtigen Weg zu kommen.. Es handhabt ja leider auch nicht jede Kanzlei gleich.. Also ich präsentiere meine bestimmt nicht ganz einwandfreie Liste mit dazugehörigen Vorschriften soweit mir bekannt:

"Die notarielle Beurkundungsform ist gesetzlich vorgeschrieben bei z.B.
- Grundstückskaufvertrag (§311 b BGB)
- Schenkungsversprechen (§518 BGB)
- Zwangsvollstreckungsunterwerfungen (z.B. Grundschuldbestellung mit ZV Unterwerfung)(§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO)
- Errichtung einer GmbH / Gesellschaftsvertrag (§ 2 GmbHG)
- Erbverträge (§ 2276 BGB)
- Rücktritt von Erbverträgen (§ 2296 BGB)
- Erbverzichtsvertrag (§ 2348 BGB)
- eidesstattliche Versicherung / Antrag auf Erlass eines Erbscheins (§ 2356 BGB)
- Teilungserklärung gem. § 3 WEG (§ 4 Abs. 3 WEG)
- Ehevertrag (mit Regelungen zum Versorgungsausgleich) (§ 1408 BGB und § 7 VersAusglG)

Die öffentliche Beglaubigung ist vorgeschrieben bei z.B.
- Erklärungen die eine Eintragung in öffentlichen Registern bezwecken (VR- , HR-,)
- Anmeldungen in öffentlichen Registern z.B. Geschäftsführerwechsel - § 12 Abs. 1 HGB -
- Löschungsanträge beim Grundbuchamt ( auch: Abtretungen, Pfandentlassungen) - §29 GBO -
- Erbausschlagung
- Buchgrundschuldbestellungen
- Abtretungen, Pfandentlassungen

Ist die notarielle Beurkundung nicht zwingend vorgeschrieben ersetzt Sie trotz allem jede „niedrigere“ Formvorschrift. Im Klartext alles wofür z.B. die öffentliche Beglaubigung genügt kann natürlich auch beurkundet werden. Die Beurkundung kann allerdings auf keinen Fall durch etwas „Niedrigeres“ ersetzt werden."

LG aus den nebeligen Südniedersachsen und einen ruhigen Wochenstart

Danke für die interessante Liste! Als spontane Ergänzung fällt mir unter der Gründung der GmbH noch ein: Vertrag über die Errichtung einer AG, sowie: die Abtretung eines Geschäftsanteils an einer GmbH.
Die UG (haftungsbeschränkt) gilt als "Unterform" der GmbH, so dass die genannten Formvorschriften auch für diese gelten.