Ich brauche bitte bei der Abrechnung eines Kaufvertrags zwischen einer Gemeinde und Privatpersonen Hilfe:

Der Kaufpreis beträgt für den unbebauten Grundbesitz EUR 73.000,00 (a).
./. für die Erfüllung bestimmter Kriterien EUR 6.000,00 (b)
zzgl. Kaufpreis Miteigentumsanteile für private Wegefläche EUR 1.300,00 (c)
zzgl anteiligen Ersatz des Aufwandes für die Herstellung des Regen- und Schmutzwasseranschlusses einen Betrag von EUR 700,00
zzgl. zusätzliche Stellplatzablöse in Höhe von EUR 6.500,00


Im Kaufpreis (a-c) enthalten sind
Erschließungskosten in Höhe von EUR 5.200,00
Ein Kostenerstattungsbetrag für bestimmte Maßnahmen nach BauGB i.H.v. EUR 2.700,00
Kanalanschlussbeitrag für den Ersatz des Aufwandes in Höhe von EUR 1.720,00

Die Käufer verpflichten sich
aa) das Grundstück zu bebauen
bb) mindestens 10 Jahre nach Fertigstellung in dem Haus zu wohnen
cc) die Mitbenutzung des Schmutzwasserhausanschlusses zu gestatten
dd) gegenüber den jeweiligen Miteigentümern der privaten Wegefläche, u.a.
Auftrag für den Ausbau , die anteiligen Kosten der Unterhaltung zu tragen
ee) sich an das Fernwärmeversorgungsnetz der Gemeinde anzuschließen
ff) bei der Bebauung auf die Energiesparverordnung zu achten (Energiesparhaus)
Der Anspruch auf Rückzahlung eines Kaufpreisnachlasses (Förderbetrag) soll durch eine brieflose Grundschuld in Höhe von EUR 22.000,00 gesichert werden.
Des weiteren wird eine Grunddienstbarkeit (Anschluss- und Benutzungsrecht -Punkt cc)- eingetragen.

Nach welchem Wert muss der Vertrag abgerechnet werden?

Meine (unvollständige) Geschäftswertberechnung

Kaufpreis gem. § 97 EUR 74.800,00

aa) Bauverpflichtung gem. § 50 Abs. 2 (20 %) EUR 13.660,00
bb) Nutzungsentschädigung § 50 Abs. 2 EUR 13.660,00
cc) Rechtseinräumung § 52 Abs. 3 EUR 5.000,00

Wie müssen die Werte dd) - ff) bewertet werden?

Ich würde aus dem Wert dann eine 2,0 berechnen sowie eine 0,5 für die Grunddienstbarkeit, wobei mir dieser Wert auch nicht ganz klar ist.

POSA hat geschrieben:Ich brauche bitte bei der Abrechnung eines Kaufvertrags zwischen einer Gemeinde und Privatpersonen Hilfe:

Der Kaufpreis beträgt für den unbebauten Grundbesitz EUR 73.000,00 (a).
./. für die Erfüllung bestimmter Kriterien EUR 6.000,00 (b)
zzgl. Kaufpreis Miteigentumsanteile für private Wegefläche EUR 1.300,00 (c)
zzgl anteiligen Ersatz des Aufwandes für die Herstellung des Regen- und Schmutzwasseranschlusses einen Betrag von EUR 700,00
zzgl. zusätzliche Stellplatzablöse in Höhe von EUR 6.500,00


Im Kaufpreis (a-c) enthalten sind
Erschließungskosten in Höhe von EUR 5.200,00
Ein Kostenerstattungsbetrag für bestimmte Maßnahmen nach BauGB i.H.v. EUR 2.700,00
Kanalanschlussbeitrag für den Ersatz des Aufwandes in Höhe von EUR 1.720,00

Die Käufer verpflichten sich
aa) das Grundstück zu bebauen
bb) mindestens 10 Jahre nach Fertigstellung in dem Haus zu wohnen
cc) die Mitbenutzung des Schmutzwasserhausanschlusses zu gestatten
dd) gegenüber den jeweiligen Miteigentümern der privaten Wegefläche, u.a.
Auftrag für den Ausbau , die anteiligen Kosten der Unterhaltung zu tragen
ee) sich an das Fernwärmeversorgungsnetz der Gemeinde anzuschließen
ff) bei der Bebauung auf die Energiesparverordnung zu achten (Energiesparhaus)
Der Anspruch auf Rückzahlung eines Kaufpreisnachlasses (Förderbetrag) soll durch eine brieflose Grundschuld in Höhe von EUR 22.000,00 gesichert werden.
Des weiteren wird eine Grunddienstbarkeit (Anschluss- und Benutzungsrecht -Punkt cc)- eingetragen.

Nach welchem Wert muss der Vertrag abgerechnet werden?

Meine (unvollständige) Geschäftswertberechnung

Kaufpreis gem. § 97 EUR 74.800,00

aa) Bauverpflichtung gem. § 50 Abs. 2 (20 %) EUR 13.660,00
bb) Nutzungsentschädigung § 50 Abs. 2 EUR 13.660,00
cc) Rechtseinräumung § 52 Abs. 3 EUR 5.000,00

Wie müssen die Werte dd) - ff) bewertet werden?

Ich würde aus dem Wert dann eine 2,0 berechnen sowie eine 0,5 für die Grunddienstbarkeit, wobei mir dieser Wert auch nicht ganz klar ist.

So ungefähr wird die Berechnung mit obigen Werten schon stimmen und im Ergebnis meine ich, dass man die weiteren Vereinbarungen in dd) bis ff) als gegenstandsgleiche nähere Ausführungs- und Durchführungsbestimmungen / nähere Ausgestaltung der Vertragsbedingungen ohne besonderen weiteren Wert neben den schon berücksichtigten Posten ansehen kann (§§ 109 Abs. 1 für Gegenstandsgleichheit bzw. auch § 37 für Nebengegenstände).

Im Detail komme ich zu folgenden Abweichungen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit, dazu müsste man auch den genauen Wortlaut des gesamten Vertrages kennen und nicht nur deine schlagwortartige Zusammenfassung sowie auch genauer wissen, wie hoch der Grundstücksverkehrswert nach § 46 denn ist, denn danach richtet sich ja die Hinzurechnung von Bauverpflichtung und Nutzungsbeschränkung nach § 50 Nr. 3 a und § 50 Nr. 2):
Beim Kaufpreis komme ich auf 75.500 Euro "Barkaufpreis" ohne die Hinzurechnungen für Bauverpflichtung und Nutzungsbeschränkung, die wie gesagt mit je 20 % vom Verkehrswert Grundstück zu bewerten sind. Durch die Hinweise auf Preisnachlässe von bis zu 22.000 Euro ist nicht ganz klar, wie das mit den Kaufpreisen / Einheimischenmodell und Vergünstigung für Einheimische usw. kalkuliert wurde, ggf. könnte man nach § 95 GNotKG um weitere Auskünfte hierzu bitten. Die Angabe der Wertvorschriften mit § 50 Abs. 2 wäre natürlich irreführend und durch die genauere Zitierweise mit der jeweiligen Nr. und Buchstabe zu ersetzen (Absätze gibt es in § 50 ja gar nicht).
Die Sache mit der Sicherungshypothek ist als gegenstandsgleiche (§ 109 Abs. 1) Sicherungs- und Durchführungserklärung anzusehen und erhöht den Wert nicht.

Zu cc) halte ich im Ergebnis den Wert von 5.000 Euro für gut vertretbar, angesichts der Unterdurchschnittlichkeit der Verhältnisse wäre auch 3.000 - 4.000 Euro vertretbar gem. § 36. Der Hinweis zum Wert nach § 52 Abs. 3 könte evtl. zusätzlich durch § 47 S. 2 (neben dem Kaufpreis übernommene weitere Verpflichtungen) ergänzt werden, plus evtl. § 36.

Geringfügige Wertdifferenzen werden evtl. aufgrund der je 15.000 Euro umfassenden Gebührenwertstufen in diesem Bereich ohne Einfluss auf die Gebührenhöhe bleiben, aber trotzdem wäre es natürlich gut, es so gründlich und genau wie mögich zu versuchen. Wahrscheinlich gibt es noch weitere Fälle mit ähnlichen Werten, und manchmal kommt es dann also doch darauf an, was genau der Verkehrswert war usw.

Zum letzten Satz noch (2,0 aus Gesamtwert Kaufvertrag und 0,5 wegen § 110 Nr. 2 für Bestellung Grunddienstbarkeit): Nach der Berechnung dieser Einzelgebühren ist die Vergleichsberechnung nach § 94 Abs. 1 GNotKG zu machen mit 2,0 aus der Summe der zwei Teilwerte; höchstwahrscheinlich wird die zum günstigeren und dann zu berechnenden Gebührenbetrag führen.

Nächster 2,5-Tage Intensivkurs Notarkostenberechnung vom 18. - 20. Oktober 2018 in 25774 Lehe, Informationen bei http://www.filzek.de (gleich mit Veranstaltung vom I. Halbjahr im Mai, die
neuen Daten werden kurzfristig eingestellt).